随着经济社会的不断发展,土地相对稀缺性日益增强,保护耕地与保障发展已成为当前土地管理的一大难题。为有效缓解土地供求矛盾,土地节约集约利用已摆上了各级政府部门的重要议程。因此,对土地的利用不再是只强调平面的扩张,而是向空间要地,提高土地的集约利用。综合用地正是伴随着经济社会的发展和土地集约化利用程度的提高而产生的一种新的土地利用类型,它体现了土地用途由平面型向立体型、由单一化向多元化发展的趋势。例如街道两侧的用地,底层为商业用途,上面几层为办公或住宅等用途,这样便形成了在同一宗地上出现了不同用途的立体空间组合即综合用地。近年来,综合用地在城镇土地利用中的比例增长迅速,地位也愈显重要,对其价格的评估已成为目前土地评估市场的主旋律。虽然,我国在城镇单一用途的土地估价方面进行了大量的研究和探索,各地对其地价的评估有了较为成熟的理论和方法,如：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等,但在城镇综合用地的地价评估方面还没有行成一套切实可行的理论体系与估价方法。因此,对综合用地价格评估方法的研究显得非常重要。本文首先概括了研究的背景、目的和意义,全面分析了国内外综合用地估价的研究现状；再对综合用地的概念、类型、特点,综合用地估价的理论基础、基本原则及地价影响因素等进行了详细阐述；其后总结回顾了综合用地估价的一般方法,并对各种方法的原理、计算公式及适用范围等方面进行了比较。在此基础上,提出了适合综合用地价格评估的一些特殊方法：基准地价分类修正综合法、假设开发修正系数法和灰色预测法。①基准地价分类修正综合法,该方法首先是在每种用途的基准地价基础上,利用基准地价系统修正法来评估出各种用途的单位地价,再根据综合用地的空间利用状况、地价空间分布状况等因素的影响,确定地价空间的分配率,最后将各种用途的地价加权求和得出综合用地的单位地价和总地价。②假设开发修正系数法是在假设开发法的基础上,运用测算出的空间分配率将分用途测算出的单位地价进行修正,再将修正后的单位地价进行求和,得出综合用地的单位地价和总地价。③灰色预测法是借助灰色系统理论,根据理念市场上的地价指数对待估宗地价格进行预测。最后以南昌市红谷滩新区为研究区域进行实证研究。通过模拟实例的测算结果可知：基准地价分类修正综合法测算结果为6537元/平方米、假设开发修正系数法测算结果为6539元/平方米、灰色预测法测算结果为6523元/平方米,三者测算结果非常接近,这充分说明运用基准地价分类修正综合法、假设开发修正系数法和灰色预测法相结合来评估综合用地的宗地地价是可行的、可靠的,能够较为准确地反映出综合用地的地价水平。