房地产企业融资方式主要通过银行贷款的间接融资方式,随着我国房地产行业调控的进行,中国人民银行信贷政策收紧,房地产企业依靠银行贷款的间接融资方式越来越难;虽然证券市场上依托信托公司发行一些私募型房地产信托基金,然而其融资规模小且渠道有限,无法满足房地产行业的市场需求,而通过证券市场直接融资占其融资金额总量的比例较小。鹏华万科房地产信托基金的发行,作为我国发行的第一只公募型房地产信托基金,它成为打破房产行业直接融资难重要的研究对象。本文以鹏华基金公司携手深圳万科发行房地产信托投资基金为案例,运用对比分析、定性分析和定量分析方法对其分析。对鹏华前海万科房地产信托基金信用增级方法定性与对比分析得出该案例信用增级方式单一、成本高昂的风险问题。通过前海企业公馆租金收入的资产池、投资标的的定量分析和对比分析得知该案例基础资产池行业分布集中度高、投资主要集中于企业债券的风险性的问题。针对鹏华前海万科房地产信托投资基金的信用增级方式单一、信用增级能力较弱、成本较高的问题,本文提出应该建立健全担保法法规、杜绝重复担保,建立统一的房地产登记中心和权威透明、公平公正的信用评级机构,建立纸夹层结构倒逼信用增级方式改革等建议;针对该案例基础资产池入驻企业行业分布集中度高、投资标的集中度高的问题,提出建立入驻企业租金、出租率、租期系列指标监控体系与基础池资产适当分布其他行业、选择性扩大投资产品范围的建议。