改革开放以来,我国逐步停止了“福利房、集资房”政策,全面实行市场化的商品房开发制度,我国房地产行业飞速发展,尤其是近十年,房屋价格迅速攀升,全民加入购房大军,但随之而来房地产开发销售过程中产生的拆迁征收难、入住难、办证难等一系列问题暴露出来。2018年,随着我国行政机构改革、审批制度改革和不动产登记政策、建设用地改革等一系列措施的实施,房地产开发遗留问题的解决备受社会各界的关注和热议。如何解决上述问题,减少政府、群众、企业在房地产监管、开发、买卖的成本,维护广大群众的合法权益,成为各级政府管理部门和群众日益关心的问题。本文首先对部分学者对房地产开发遗留问题的学术研究进行总结分析,通过对我国城市化、马克思地租理论、区位理论及博弈论等理论分析,使我们对当前我国房地产开发所处阶段以及房地产开发所产生问题的根源有了更清晰的认识,我国当前房地产开发遗留问题是与我国所处的高速城市化发展阶段、土地所有权的集中以及开发过程中利益主体间博弈相关的。但目前对我国房地产开发遗留问题领域的研究多数停留在理论层面,与实际结合不够,实践性不足。本文以河北省定州市为例,通过对河北省房地产开发遗留问题、定州市房地产开发遗留问题的数据分析,对导致房地产项目的办证难、入住(回迁难)、拆迁(征收)难原因分析,从实证分析结果看,与市场脱节的补偿制度和业主的过度期望是旧城改造项目中的房屋征收难问题的主要原因;资金链断裂是导致群众回迁难、入住难问题直接原因;开发企业的违法违规建设是群众“办证难”的主要原因。为解决房地产遗留问题,政府部门应该在依法依规前提下,按照“尊重事实”的原则,分类施策,对症下药,有效解决项目土地问题、手续问题和资金问题。同时政府相关部门加强房地产市场监管,加大处罚力度,完善房地产预售制度,同时最大限度保障群众各项合法权益,构建公开透明度的市场监管与利益分配格局,使政府、开发商及业主三者利益均衡化。