江西省新余市住宅商品房市场是近几年才开始快速发展的,房地产市场尚且不成熟,尤其在2008到2010年房地产行业快速发展时期,新余市涌入了大量的房地产开放商,大多房地产开发商的专业性不强,一味追求利润,对当地市场消费者的偏好和需求都了解甚少。所以在当前国家限购的宏观政策下,房地产开发商必须从消费者的真实需求出发,针对各个细分的消费群体来开展差异化的营销模式。因此,本文研究的主要内容就是分析当前限购政策下,新余市潜在购房消费者的购房需求和购房过程中注重的因素,并且根据消费者所考虑因素的不同,将新余市潜在购房消费者进行市场细分,划分为不同的消费人群。　　本文借鉴当前成熟的消费者行为学理论,建立消费者购房行为的基本模型,将消费者购房行为细分为四大阶段:购房需求认识阶段——找房阶段——选房阶段——正式购房阶段。本文根据构建的消费者购房行为基本模型来设计调查问卷并在新余市两大楼盘发放调查问卷,采用实证研究的方法来研究新余市潜在购房消费者的行为。实证研究的具体内容分为以下四个部分:第一部分,在研究消费者购房需求认识阶段和选房阶段,本文对被调查的消费者的人口统计特征和购房需求进行描述性统计分析,以及重点分析消费者获得楼盘信息的渠道。第二部分,重点研究消费者在选房阶段注重的影响因素分析,并且对这些因素进行因子分析,最终将这些因素归为八大类,这八类因素分别为房地产市场宏观形式与政策因素、户型设计因素、地段因素、小区整体布局与智能化因素、邻居质量、售楼员态度因素、楼盘知名度及售价因素、小区内配套及周边景观因素和房屋质量及物管收费因素;第三部分,重点研究在签订购房合同阶段,哪些因素显著的影响消费者最终的购买意愿和购买能力。第四部分,根据不同消费群体购房时考虑的因素不同,运用聚类分析法,将新余市房地产市场潜在购房消费者细分为三大类群体。　　本论文通过运用SPSS软件对得到的数据进行描述性统计分析、因子分析、回归分析和聚类分析,最终得到以下三个方面的结论:第一,新余市消费者购房主要用途是自己居住,刚性需求和改善型住房需求是当前市场的主要需求;消费者多偏好购买三房两厅且面积大的住宅商品房,且购房者的实力都比较强。第二,根据新余市购房者注重的因素不同,将购房者细分为三大类人群:刚性需求购房者、改善型购房者和投资型购房者。第三,不同的影响因素对消费者的购买意愿产生不同的影响。家庭月收入因素、住宅类型因素、房地产市场宏观形势与政策因素、楼盘知名度及售价因素和邻居质量、售楼员态度因素这五个变量显著的影响消费者的购买能力;家庭月收入因素、学历因素和小区内的配套及周边景观因素这三个变量显著的影响消费者的购买意愿。