2013年伊始，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，受政策影响，房地产市场供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。CPP公司位于上海青浦的朱家角项目2013年计划新推上市共3个地块，为历年来推货量的最高位。其中D20地块的上市，作为今年青浦项目唯一一个纯别墅小区，同时也是今年最早上市的一个地块，按照板块过往别墅产品的销售率及板块竞争局面来看，销售难度大，但必须取得开门红，才能确保项目全年营销指标的完成。　　本文以位于青浦朱家角镇的“CPP公司朱家角D20别墅项目”为研究对象，对该项目的营销策略进行了较为全面的分析研究。该策略以面向竞争市场和客户需求的营销理论为依据，在市场分析和项目分析的基础上，对目标市场需求进行了准确定位，并制定出相应的营销策略组合，为项目的后期销售提供了策略支持，同时也为其他项目营销策略的制定提供一定参考依据，从而为CPP公司在目前整体宏观调控以及限购限贷的市场背景下，取得项目开盘销售的成功，增强朱家角板块的竞争力，提高管理经营水平、增强核心竞争力，最终实现并扩大预期收益提供了理论和策略支持。通过项目整体的营销策略研究，可以使CPP公司在变幻莫测的房地产市场中，正确了解市场竞争形势，找准目标市场客户，通过差异化产品定位以及合理的价格体系，最大程度地降低项目开发风险，并针对各种市场预期采取合理的应对策略。