随着我国人口老龄化速度的加快,传统的家庭养老方式、养老金支付能力以及医疗保障制度等正面临严峻挑战。与西方发达国家相比,我国人口老龄化呈现出基数大、发展速度快、未富先老等特点。大量“四二一”家庭和“空巢”家庭的出现,以及老年抚养比的上升无疑给传统的家庭养老方式带来沉重的压力。同时我国尚未建立完善的老年福利保障制度,大多数老人仅仅依靠传统的家庭养老或社会养老保险很难保证晚年生活的质量。在老人不移居别处的情况下,借鉴英美等国的运作经验,推出住房反向抵押贷款业务,实现住房与养老的有机结合,将为解决现阶段我国面临的社会和家庭养老问题开拓一条切实可行的道路。为此本文结合养老保障制度、房地产市场现状以及住房反向抵押贷款相关理论,采用理论与实际相结合和定性与定量相结合的研究方法,分析了我国推出住房反向抵押贷款业务的意义和必要性,对住房反向抵押贷款精算定价模型进行了改进,以期满足客户多样化的需求,同时也为我国相关金融机构推出此项业务提供借鉴和参考。本文分导论和正文两大部分,其中正文部分分为四章：导论部分主要阐述了研究的目的和意义、国内外研究现状、主要内容以及创新之处。文章结合我国人口老龄化的现状,分析了推出住房反向抵押贷款业务的意义。于1998年启动的城镇住房制度改革则为住房反向抵押贷款业务在我国的实践创造了契机和条件,同时结合寿险公司在资产配比、精算技术、服务网络、运作养老产品经验等方面具有的独特优势,确立了本文的研究角度,即从寿险公司的角度出发,研究其所面临的定价问题。此外这一部分还总结了国内外相关研究成果,包括定价因素、支付方式和定价模型三个方面,并指出了国内定价研究方面的不足之处,为本文的写作提供了方向。第一章：住房反向抵押贷款相关理论。首先对不同金融机构推出的住房反向抵押贷款产品性质作出区分,其次介绍了住房反向抵押贷款的定义、特征以及业务流程,分析了符合我国市场状况的潜在客户特征。将我国潜在客户定义为65岁及以上且拥有完全住房产权,居住在一线、二线城市的老年人,并制作了潜在客户类型表,把客户按照婚姻状况、性别、健康状况、子女状况、收入来源进行分类。结合我国老年居民医疗和健康护理的需求,提出将住房反向抵押与客户医疗护理需求相结合,结合的方法包括设立特别应急资金和使用部分资金购买长期护理险,并以上海市老年人口健康护理需求的较大缺口为例,简要分析了将住房反向抵押贷款与老年客户的健康护理需求相结合的意义和前景。最后分别介绍美国、英国、加拿大和新加坡四国住房反向抵押贷款业务的运作经验,以期对我国推出此项业务提供借鉴和参考。第二章：住房反向抵押贷款风险与解决方案。利率风险、预期寿命风险以及住房价值风险构成了住房反向抵押贷款业务三大基本风险,本章首先详细分析了三大基本风险对住房反向抵押贷款业务的影响,分别提出了较为可行的解决方案。其次在第三节分析了我国的房地产市场,并应用Eviews5.1软件对上海市二手房市场相关数据进行拟合,得出了比刚性定价模型下更为精确的住房未来价值以及住房价值年增长率。最后还对此项业务所面临的逆选择和道德风险、土地制度风险等进行了简单分析。第三章：住房反向抵押贷款精算定价模型的构建。本章在Oliver&John精算定价模型的基础上,借鉴国内相关研究成果,构建了年金支付方式下的住房反向抵押贷款精算定价模型,包括单生命和双生命两个大类。并结合本文第一章提出的特别应急资金,构建了基于混合支付方式和一次性支付方式的住房反向抵押贷款定价模型,并进行了模拟计算。鉴于我国老年客户的遗产愿望,第五节还简要介绍了与传统寿险产品相结合的住房反向抵押贷款产品的定价思路,以期满足不同类型客户的需求。第四章：政策建议以及结论。本章从公司层面和政府层面提出了一些建议,由于住房反向抵押贷款合同时间跨度长达十几年甚至更长,所面临的风险巨大,还要投入巨额的资金,因而寿险公司推出此项业务时要谨慎,同时要加大宣传和相关机构的合作力度,并且在数据和人才储备方面做好充足的准备。政府则可以从风险转移机制、信用体系建设、宏观经济政策以及法律制度这四个方面入手。本章结论部分则总结了本文的主要研究成果,包括客户特征分析、三大基本风险的调整以及住房反向抵押贷款定价模型的构建等等。本文在借鉴英美等国住房反向抵押贷款业务的运作经验的基础上,从寿险公司推出此项业务的角度进行了定价方面的研究。创新之处主要体现在以下几点：(1)对住房反向抵押贷款产品的属性作出区分,寿险公司推出的相关产品是年金支付方式为主的非传统型养老产品,不同于商业银行推出的商业贷款性质的住房反向抵押贷款产品。而目前国内并没有对推出此项业务的金融机构进行分类研究,也没有对住房反向抵押贷款产品的属性作出较为明确的区分。(2)针对国内相关文献对于客户特征表述不清的现状,结合国外相关文献,给出了我国住房反向抵押贷款市场潜在客户的定义,改进了寿险公司推出住房反向抵押贷款业务的运作流程。依据性别、健康状况、婚姻、收入来源、子女状况等因素对潜在客户进行了分类,并制作了潜在客户类型表。综合考虑老年人健康状况以及医疗成本等因素,提出将住房反向抵押贷款与客户的健康需求相结合,并且给出了结合的方法,包括设立特别应急资金和用部分资金购买长期护理险。(3)本文结合第一章提出的特别应急资金的概念,构建了基于混合支付方式的住房反向抵押贷款定价模型,包括单生命和双生命两个大类。并且鉴于部分客户的遗产愿望,论述了与传统寿险产品相结合的住房反向抵押贷款精算定价思路以及意义。但是不可否认的是,住房反向抵押贷款对于我国老百姓来说是一个全新的金融产品,国内定价方面的研究还不是很深入,目前亟待解决的问题还有很多：(1)缺乏客户需求方面的数据,本文仅仅是理论分析潜在客户的特征和几种可能的类型,缺乏客户需求数据的支持。真正了解客户需求之后,可能设计出更多的住房反向抵押贷款产品,甚至可以根据客户住房价值和健康状况等因素的不同,为客户制定个性化的住房反向抵押贷款产品方案。(2)住房反向抵押贷款的利率厘定方式的内容很丰富,货币市场同时存在很多类型的利率,如存款利率、贷款利率、国库券收益率、贴现率、上海银行间同业拆借利率等。在利率市场化改革还未完成的情况下,市场缺乏真正的基准利率,此项业务的利率厘定应该盯住哪一类型的利率是非常值得研究的,本文提出的盯住商业银行一年期贷款利率是否可行也值得研究。(3)住房反向抵押贷款业务的时间跨度大、涉及金额庞大、所面临的风险异常复杂,因此需要像传统寿险业务一样提取各种准备金,如住房价值波动准备金、预期寿命准备金以及其他必要的准备金,因此准备金的提取问题也是需要重点关注的问题之一(4)如何准确预测住房的未来价值是一个亟待解决的难题,一般而言需要分析连续多年的房地产价格数据,需要分析的年限需要参考客户的余命。我国各地的房地产市场发展程度不尽相同,本文只是分析了上海市一个城市,并且缺乏完整权威的2000年-2008年上海市二手房销售价格数据,再加上影响住房价格的因素众多,因此本文拟合的模型不是非常精确,改进空间极大。