中国的土地市场自从建立以来，短短二十几年的时间经历了探索阶段、发展阶段，现在处于理性推进阶段。这个过程是土地制度改革的过程：国有土地从无偿、无限期、无流动的使用发展到有偿、有限期、流动性使用。这个过程也是地价评估体系发展的过程，评估体系从间接评估向着直接评估的方向发展。但是中国当前地价评估体系仍然是中国土地市场不发育情况下建立的评估体系的延续，这就导致了评估地价不能真实的反映土地市场的实际状况、评估地价与市场地价相差悬殊等问题的出现。这种评估体系不利于中国土地市场长期稳定的发展。 自20世纪90年代初以来，我国各地陆续开展城镇地价评估工作，并逐渐建立起较为完善的城镇地价体系。本世纪初，通过开展农用土地分等、定级、估价工作试点，试图建立起相应的农用地价格体系。为此，各地的农用地评估工作陆续展开。农村土地和城镇土地两个市场的相互割裂，造成了农用地价格与城镇土地价格的不连续性。在我国社会经济快速发展的背景下，大量的农用土地被转用、征用，两个价格体系的不连续性在一定程度上给经济发展带来了困难。合理的地价体系的建立是关系到整个土地市场价格形成的关键所在。因此，为了使地价评估更好的适应并推动土地市场的发展，我们必须要对地价评估进行更新研究。 城市开发区是设立在城镇与乡村的结合部，其土地权属最初为农村集体所有，土地用途绝大多数为农用地。在划定为开发区后国家陆续从农民手中征收回土地，使之变为国家所有，并且规划的用途也将变为商业、住宅或工业。开发区是城市与乡村二元地域结构基础上衍生的过渡性区域，是农业用地与非农用地的复合区，过渡性特征明显。主要表现在：(1)土地利用的水平梯度大。开发区所处的地域是城市建成区与乡村地区之间的“急变带”，土地利用类型表现为从城市用地类型向农村用地类型的快速变化。(2)城乡用地空间分布混杂交错。由于城市用地的飞地式跳跃扩散以及交通运输通道对城市用地扩展的导向作用和在确定开发区以前规划管理的滞后，开发区用地形态往往呈现城市型用地与农村型用地混杂交错的现象，甚至出现“城市里的乡村”与“乡村里的城市”混杂的复杂格局。(3)土地利用影响因素及产业活动交换频繁。开发区是城市与乡村人口、信息、资金、技术、社会观念及产业活动等生态经济要素交织的场所，这些要素的集聚交换、协同与竞争共同决定开发区土地利用的性质、结构、功能及动态演化。 对开发区土地的估价并不是单纯从表面上评估其作为农用地的现有价值，而是评估其在规划实现后作为商业、住宅或工业的潜在价值。因此要按照城镇土地定级估价的思路分用途对开发区土地进行定级估价。但是开发区又不像城市建成区那样有完善的城市基础设施、繁华的商业服务业以及畅通的道路等，它还属于一片等待建设的土地。因此要考虑开发区的特殊性从实际出发对它进行定级估价。任何制度都有其思想源泉和理论依据，任何商品市场都有其作用机制和运行模式。任何制度上的缺陷来自理论上的不足，实践中的问题体现了制度创新的必要性和迫切性。因此，要推动土地市场健康发展，土地评估体系制度就必须创新。鉴于以上问题，本文以广东省大亚湾经济技术开发区为例，进行了深入分析，提出了建立基准地价城乡一体化体系。城乡一体化地价体系概念的提出是在总结以往和现行的地价体系基础上，综合考虑城镇土地与农用土地的地价构成与量化方法，在理论支撑体系的框架下建立起来的地价系列，它在原有的城镇地价与农用地价之间的架起了一座桥梁，使两者具有连续性。同时，城乡一体化地价体系的构建可以为农用地的转用、征用市场行为提供指导，对改变农地城市流转过程中的土地占用补偿费用偏低的现象，完善土地增值收益分配机制具有实践指导意义，为国家运用价格杠杆调控城乡土地市场供给提供基础。 全文主要研究内容如下： (1)绪论。提出本篇论文需要解决的问题，评述我国土地市场的发展，并对城镇地价体系与农用地地价体系进行总结。 (2)地价与土地市场的关系分析。在分述土地市场的结构、土地价格类型、土地价格分布规律的基础上，分析基准地价与土地市场之间的关系，得出各类价格不具有可比性的原因，并以大亚湾经济技术开发区为例，具体分析其土地市场的特点。 (3)大亚湾经济技术开发区城镇基准地价更新。对大亚湾经济技术开发区城镇用地采用“地价重新评估法”进行基准地价更新评估。 (4)结合上章基准地价更新成果及大亚湾农用地分等定级估价的成果资料，进行大亚湾基准地价城乡一体化体系的构建。基准地价城乡一体化应该包括农用土地价格体系和城镇土地价格体系及其各自的测算方法体系。其中，农用土地又包括三种价格形态：农用地农用价格，农用地转用价格和农用地征用价格，以此为出发点构建基准地价城乡一体化体系框架。在分析大Ⅱ湾经济技术开发区用地特点及未来发展的基础上，探讨农用土地价格与城镇土地价格的衔接方法，即在将城镇基准地价分为住宅、商业、工业三种类型的基础上，当农用地被征用转为国家建设用地后，其价格的显化与相邻地块的最低级别城镇土地的价格相当，将农用地征用价格与某类(a)城镇地价的最低级别价格相街接，然后构建其他两类地价(b，c)与a的价格序列相关模型、进而分别用以预测相应的城市外围农用地完全价值全部显化后的价格，从而在城乡结合部实现农用土地价格与城镇土地价格的街接，最终实现城乡地价的统一连续。 (5)效果分析研究。分析大亚湾基准地价城乡统一体系构建后的基准地价与土地市场效应，发现建立统一体系后地价与土地市场具有一定的匹配关系。 (6)结合大亚湾的实践，运用市场经济学及区位原理，分析基准地价城乡一体化与土地市场的效应。 (7)结论：基准地价城乡一体化解决评估地价不能真实反映土地市场的实际状况和开发区城乡市场割裂等问题，有利于完善地价评估体系，推动土地市场更好的发展。