国民经济的快速增长带动了我国建筑业的迅猛发展。自2002年至2012年，我国每年的竣工建筑面积从9.3亿平方米增加到24亿平方米，既有居住建筑总量已达80亿平方米。然而，我国既有居住建筑的使用和维护状况并不乐观，建筑物高能耗的运行使我国的能源利用更加缺紧，并且还造成了严重的环境污染。事实上，我国已进入一个新建和工程建设改造并重的阶段，对于这些高能耗的既有居住建筑，进行适当的维护和节能改造，是改变我国建筑平均寿命仅有30年这一不利局面的重要举措。我国建筑节能改造工作经过多年的发展，取得了一定的成绩，但总体来说既有居住建筑节能改造工作进展缓慢，造成这一问题的关键因素在于既有居住建筑的高存量以及改造资金缺乏。因此，在资金、人力、物力条件有限，而节能改造建筑体量庞大的情况下，有必要进行改造前的项目优选，重点选择节能性上急需改造，技术上实施可行并且能够获得良好经济效益的项目，有计划、分批次逐步进行节能改造，改造的过程可以结合城市综合改造建设同步实施。本文针对此问题进行了大量的实地调研、问卷调查、国内外文献检索以及《既有建筑改造年鉴》等资料参考，详细分析和研究了既有居住建筑的现状以及节能改造的各个环节。论文论述了适于进行节能改造的既有居住建筑的特征及范围，通过两个层次对既有居住建筑节能改造项目建立两阶段的评价模型，以此作为项目优选的依据。首先，建立既有居住建筑节能性能指标体系，运用模糊综合评判法对既有居住建筑进行综合评判，选出有必要进行节能改造的项目。其次，以全寿命周期理论和技术经济学为支撑，分析了既有居住建筑的剩余寿命，建立了改造项目的全寿命周期增量成本和增量效益测算公式，并采用动态评价指标对备选项目进行经济效益评价，进而选出节能改造经济效益良好的项目。最后，进行实例应用并提出了一些政策建议。