近几年来，我国的房地产市场，特别是房地产价格出现了过热迹象，2004年全国商品住房平均销售价格首次出现了两位数的增长，同时住房价格的上涨速度超过了同期城镇居民可支配收入的增长幅度，这将在很大程度上破坏整个社会的稳定，不利于我国和谐社会的建设。 与此同时，我国房地产行业的税收收入取得了连续多年的大幅度增长，从2001年的642．66亿元增加至2005年的2674．25亿元，大约翻了三翻，占全国税收收入的比重也由2001年的4．24％增加至2005年的8．66％，说明房地产行业的税收收入已经成为拉动全国税收收入增长的不可忽视的因素。由于税收一直是房地产价格的重要组成部分，所以有关我国房地产行业税收负担是否合理的问题就成为了社会各界关注的焦点。据估算，我国房地产行业的税收负担从2001年的13．63％增加至2005年的32．44％，这还仅仅是不包括各项收费的纯税收负担，而我国房地产行业所涉及到的收费体系更为庞大。我们不得不思考如何来减轻税收负担，如何构建一个健康、有序的房地产市场。 此外，从国外的经验来看，由于房地产税收本身具有明显的区域性、长期性、耐久性、不易隐藏性等特点，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，并构成地方税收的主体税种，比如澳大利亚房地产税收占地方财政收入接近99．8％，肯尼亚达到68％，印尼为36％。而在我国，从2001年至2005年间来自房地产行业的税收收入占地方政府税收收入的比重平均仅为10．96％，大大削弱了房地产税收在地方税制建设中的主体地位，如何把房地产税收收入在地方政府收入中的比重逐步提高，为我们的改革指明了方向。 全文共分五个部分，具体为： 第一部分：导言 第一部分从选题的意义出发，就国内外目前对房地产税收以及税收负担的研究现状做了简要回顾，为下面的论述提供了充实的理论基础。本文采用定性分析与定量分析相结合、理论分析与应用分析相结合、比较借鉴与探索创新相结合等方法，并提出了一些创新点与不足。 第二部分：税收负担的理论分析 这部分是本文的理论部分。首先对税收负担的经济含义和各种衡量指标进行了分析；其次，阐述了税收负担的转嫁与归宿理论，为房地产行业税收负担的分析打下基础；最后，对我国房地产行业的税收负担进行了理论界定，并从取得、保有、流转三大环节入手分析了房地产行业税收负担的转嫁与归宿，得出流转环节税负较多向前转嫁的结论。 第三部分：我国房地产行业税收负担的一般分析 这一部分首先从房地产取得、保有、流转三个方面对我国房地产行业的税收体系进行了概述；其次，借鉴宏观税负衡量指标的口径，将我国房地产行业税收负担的统计口径分为大、小两种，并对大口径下涉及到的收费体系进行了简要介绍；最后，在小口径的统计数据下对我国房地产行业税收收入的规模、总体的税收负担以及税收负担的结构进行了现实分析。从这部分的分析可以看出，我国房地产行业的总体税收负担偏重，且结构不合理，同时费挤税的现象相当严重。 第四部分：我国房地产行业税收负担的效应分析 这部分首先从宏观和微观两个视角分析了影响我国房地产行业税负水平的因素。其次，笔者运用计量模型对房地产税收与居民消费支出、住宅投资之间的关系进行了实证研究。从实证分析中可以看出，过重的房地产税收负担引起了居民消费支出尤其是居住类支出的快速增长，同时抑制了住宅投资的增加，这将极不利于房地产税收收入分配职能的实现。最后，分析了我国房地产行业税收对地方政府收入的影响，提出要努力将其建成地方财税体系的主体税种。 第五部分：借鉴国际经验，科学设计我国房地产行业税收负担 这部分首先阐述了国外房地产行业税收体系的概况以及美国和英国房地产税收体系的现状，为我国的改革提供了宝贵的经验。其次，提出了科学设计我国房地产行业税收负担的公平、效率、财政收入三大基本原则。最后，笔者从合理设置税种、协调配套措施这两个方面论述了完善我国房地产税收体系的政策选择。