随着我国房地产行业的迅猛发展,商品房买卖纠纷急剧上升,新问题不断出现,已成为当前社会普遍关注的热点问题。而在商品房交易中,逾期办证行为频繁出现,逐渐成为其中的核心问题。2003年4月28日,最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),并于2003年6月1日起施行。该《解释》的制定公布是最高人民法院为适应我国商品房市场的迅猛发展和实现人民法院公正审判的一项重大举措。尤其是针对商品房办证问题,《解释》首次明确了逾期办证的法律责任,为司法实践提供了重要的法律依据。第一章,从商品房、商品房买卖合同的概念入手,对商品房所有权的转移做了基本阐述。在商品房所有权的转移中,转移占有和移转所有权是分离的。商品房的转移占有并不导致房屋所有权的移转,二者在履行的时间和空间上是相互分离的。因此,交付只能产生转移占有的法律后果,登记才是商品房所有权转移的必要条件和程序。通过对房产证和产权登记重要性的分析,进一步明确了办证中买卖双方各自的义务,并总结了逾期办证的原因。最后,提到《解释》的出台,该《解释》的第十八条、十九条首次直接针对逾期办证问题,确立了商品房逾期办证的法律责任,明确了开发商逾期办理房屋权属证书,必须承担违约责任,做出相应赔偿,甚至买受人可以解除合同。并通过《解释》出台前后,两个案例的对比,分析《解释》的深刻现实意义。第二章,主要对现行法规中关于逾期办证法律责任的规定做了深入地分析。首先剖析了《解释》第十八、十九条的法条内容,适应范围及制定依据。然后分别对逾期办证法律责任的成立条件,归责原则,免责条件,责任形式等方面进行了分别阐述。1.成立条件首先是在特定期限内未能办理房屋权属证书,其次是未在特定期限内办理房屋权属证书系由于出卖人的原因而造成。2.归责原则,笔者认为并没有突破合同法的严格责任原则。3.免责条件,将因买受人原因和不可抗力作为开发商的免责抗辩事由。4.责任形式,根据合同的约定或买受人的选择,可以有支付违约金、赔偿损失、要求实际履行和解除合同四种。最后针对司法实践中关于违约责任追究的诉讼时效问题和违约金的计算问题两个方面,提出了笔者自己的看法。第三章,首先指出了现行逾期办证法律责任规定中存在的问题,主要是立法的歧义与冲突。1.在归责原则问题上,为了进一步明确严格责任的原则,建议将“由于出卖人的原因”的字眼去掉。2.在办证义务的认定问题上,由于现行法律法规在办证义务问题上的立法不明确、不完善,故建议将办证义务明确指定给出卖人,而买受人仅承担协助的义务。3.在办证时间的问题上,笔者建议将办证时间修改为180日比较合理。4.在违约金的追究问题上,建议将“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”改为“合同没有约定违约金并且损失数额难以确定的”,以便更加明确适用条件;在标准上,建议做一下调整,即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1-2倍的标准计算。然后进一步指出在签订商品房买卖合同时双方应明确有关办证问题的条款,并在在履行合同阶段双方要积极配合。最后,笔者提出了减少商品房逾期办证现象的相关建议:一、完善房地产市场的准入机制;二、规范商品房买卖合同示范文本;三、改进政府职能,提高工作效率。