本文以焦作市博爱县城区为研究对象，在充分借鉴国内外研究成果的基础上，结合博爱县土地市场发展的实际情况，确立了博爱县城区基准地价评估的基本思路，在原有商服用地、住宅用地和工矿仓储用地基准地价评估的基础上，研究提出了用途转换+用途因素修正法进行公共管理与公共服务用地、交通用地、特殊用地和水利设施用地等新增四类用地的基准地价评估方法，对商服用地的微观基准地价评估进行了探讨，并对其进行了三维地价可视化模拟。具体研究内容和成果主要包括以下几个方面： (1)从地价的本质入手，对“基准条件”进行界定，对地价内涵加以明确，使基准地价评估结果具有更高的使用价值。分别对各类用地的评估期日、容积率、开发程度及最高使用年限等方面加以界定，并明确了基准地价表达方式为各类用地级别基准地价和商服用地的网格点基准地价。 (2)借助GIS强大的空间分析能力，采用分类定级，分别对影响城市某类用地质量的各类经济、社会、自然因素进行分析，建立符合博爱县实际的分类定级因素体系。自动生成了定级级别图、各定级因素作用分等值线图，而且对定级级别界线进行优化。本次博爱县城区土地定级估价在21.63k㎡的范围内(包括建城区和规划区)，生成20m×20m的单元格共54086个。 (3)理论与实践相结合，在利用三种基本估价方法评估出商服、住宅和工矿用地的基准地价的基础上，提出了用途转换+用途因素修正法进行公共管理与公共服务用地、交通用地、特殊用地和水利设施用地等新增四类用地的基准地价评估方法，并编制了基准地价修正系数表，以此为依据评估具体宗地的地价。 (4)通过对基准地价成果分析得出了博爱县城区各类同级别地价水平呈现出较强的由商服用地－住宅用地－交通运输用地－公共管理与公共服务用地－特殊用地－工矿仓储用地－水利设施用地依次降低的趋势的结论，揭示出了各用地类型土地收益在空间上的变化规律，也体现了小城市的地域结构和土地利用模式。 (5)利用GIS技术，建立了博爱县基准地价评估基础资料和样点资料数据库，实现土地质量评价因素、土地利用、地籍和样点等信息的空间数据和属性数据的动态存储，为地价的及时更新和地价动态监测体系的建立奠定了基础。