住房问题是关系到国计民生的根本性问题,为了维持社会的和谐发展,国家必须保障住房价格的合理性及房地产市场的稳定发展。但是,房地产产品的消费和投资的双重属性,也使得该行业的发展在我国当今市场化转轨的过程中产生一些问题。特别是近年来,飙升的房价让开发商的投资热情极度膨胀,而普通百姓却难以支付得起高昂的房价,政府调控效果也不佳。大连市也不例外,房地产价格过快的增长趋势,影响了当地居民的生活水平,其与其它行业高度地关联性也对整个经济发展造成一定的不稳定性,显然,房地产价格问题是重要的经济问题,也是重要的社会问题。在这样的背景下,大量学者投入大量精力去研究房地产价格相关的命题。但国内学者的研究程度还无法达到国外房地产学者的系统性和准确性。我们需要更为深入地了解影响房地产价格的因素并分析这些因素的影响。此外,结合当前我国实际情况,我国房地产行业发展存在很大的区域效应,影响各个地区的房价的因素也会根据该地区的特点而不同。因而,本文缩小研究范围,选择大连这一座城市作为研究对象,在前人研究的基础上,分别站在宏观整体和微观住宅自身特征的角度去分析房地产价格的影响因素。为了纳入更合适的指标,笔者纳入了更符合大连城市特点的指标,希望能够对影响大连市房地产价格的因素进行比较有针对性的研究。在研究方法和内容方面,本文主要采用统计分析和计量分析相结合的方法。在宏观方面以宏观经济层面的原因为主,结合数据的可得性,并参考前人的研究经验,纳入可能影响大连市房地产价格的一些宏观因素指标,如大连市GDP、广义货币供应量、五年期贷款利率、大连市旅游收入等。以大连市住宅价格均价和上述宏观经济指标建立VAR模型,利用脉冲响应函数和方差分解来考察各个宏观变量对房地产价格的影响。在微观特征价格方面,从微观特征价格Hedonic模型出发,以大连市滨海景区主要所在地大连市沙河口区的45个住宅小区,793个住宅样本为研究对象,通过对该区域商品房的特征变量(如建筑类别、周边配套、距景区星海广场距离等等)的量化,建立特征价格模型,用实证分析了大连市沙河口区住宅价格受到不同特征价格变量的影响程度。就创新点方面,首先,在整体研究框架上创新地将宏观因素和微观因素同时进行了考虑。其次,宏观方面的创新主要集中在数据选择不再是以往研究者选择的年度数据,而是采用了2001年第一季到2015年第一季度的数据为样本。在变量上,考虑到大连市是著名旅游城市,将与旅游业相关的变量引入模型中,这是前人没有尝试过的。再之,微观方面的创新,大连市星海景区所在的沙河口区的特征价格Hedonic模型的建立尚属首次。通过模型的实证研究初步了解了多种微观特征变量对大连市房地产价格的影响。此外,本文在Hedonic模型的运用时,使用了主成分分析法对大量的影响变量进行提取,找到影响最明显的几个特征变量,并针对此进行了相关讨论。经过实证本文得到的结论如下：大连市房地产价格在长期会受到来自地区GDP、广义货币供应量、五年期贷款利率以及旅游收入这几个宏观经济变量的影响。其中以利率的影响最为显著,而旅游收入影响不大；此外,在利用主成分分析法建立Hedonic模型的过程和最终的模型函数形式的获得中,可以得到,房地产价格确实会受到微观方面因素的影响,即房子自身特征的差异会影响它的价格。绿化率、距景区距离、建筑层数、交通状况、医疗状况、住宅面积、房间数目对房价对有明显的影响。结合主成分分析提取后的几个因子的回归模型,得到绿化率、距景区距离会对住宅价格产生了一个正向促进作用,而建筑层数所代表的建筑档次和医疗状况则对住宅价格产生了一个负向的影响。最后本文根据获得的实证结果就政府、开发商和消费者三个方面提出相应的建议。并根据本文研究的不足对后续研究提出了相关的建议。