我国实行城镇住房制度改革以来,房地产行业取得了突飞猛进的发展,同时带来许多问题,例如:房地产市场扩展迅速,房地产业占用资金太多,商品房大量空置,去库存压力大,房地产经济发展不协调等等,以上问题的产生很多人认为是城市住宅价格(以下简称“房价”)不合理引起的,因而如何评价城市住宅价格的合理性显得尤为迫切。本文对国内外城市住房价格研究成果进行了梳理,指出了目前房价研究中存在过于强调住房商品性、房地产投资功能、房地产业联动效应和房地产金融的杠杆作用的偏向,并以杭州为例,提出了城市住房价格合理性分析的原则与方法。通过研究得出以下结论:(1)从房价增长率与GDP增长率的比值来看,杭州市房价变化合理。其房价的变化幅度与GDP的变化幅度比值在扩张性耦合区间,且与人口、城镇化率、人均可支配收入的变化方向一致。(2)从房价收入比来看,杭州房价收入比偏高。是因为计算房价收入比过程未考虑不同阶层收入差异,上一代人(或者几代人)的资助,房地产改革前福利性住房的存量资产价值,目前的城市住房价格是交易双方达成的,并不违背市场原则。(3)从地价占房价的比例看,杭州地价占房价的比例偏高,原因不仅是土地资源的稀缺性,而且是土地出让招拍挂过程中“地王”的产生是房地产开发商的行为,是由需求决定的。(4)从租售比来看,杭州租售比高,是因为租赁市场不规范,传统福利制度下低租金的惯性的作用,同时,房地产投资者购买住房并不寄希望于依靠租金收回投资,更加看重的是房价的增值。(5)从不同用途地价比例关系看,杭州住宅地价相对工业地价较高,是因为工业经济发展的财政贡献大,就业作用显著。此外,杭州住宅地价高是因为市场化程度高,以拍卖方式出让较多,竞争激烈。(6)从住房保障功能分析,杭州市住房价格增长并没有真正损害城市居民的生活质量。近年来城市人均居住面积上升、低收入居民的居住条件在不断改善。并且,结合杭州市实际,论证了城市住房价格宏观调控和管理的必要性和可行性。(1)房地产市场的理性增长对于国民经济的平稳有序增长有着重要的作用,房地产市场调控可以抑制房地产价格显著上涨。(2)低收入家庭通过市场购买住宅不大现实,政府有责任解决他们的住房困难问题,为其提供户型、面积、配套设施相对合理的保障性住房。(3)房地产由于其位置的固定性和土地的稀缺性,住宅市场容易引发过度投机行为,政府为了引导房地产市场的健康发展,有必要采取合理的信贷和限购、限价政策。(4)由于信息不对称问题,在住宅营销过程,一方面开发商故意不断增加房价,给消费者造成恐慌;另一方面故意抬高地价,夸大住宅建设的土地成本,使得消费者提高房价上涨的预期,榨取暴利。为了减少开发商定价的优势,政府应委托第三方机构定期发布房地产市场调查报告,对市场的需求、行业的态势、土地价格、建筑材料价格、行业工资水平、利润水平进行适时披露,尽量减少消费者对房价趋势的误判。