二十多年来的开放改革政策，中国经济建设取得空前的成就，人民的生活水平正向小康目标迈进。人民为了改善和提升眼前的生活水平，以及追求更美好的居所将是无可避免的趋势。如何完善中国房地产法律体系，不但关系到房地产业继续向前大跃进的事情，而且也关系到如何更好保护房地产消费者的利益的根本问题，最后达致建立一个生态健康和充满活力的房地产市场。　　本文的主要内容乃研究预售商品房的延误交付使用与不可抗力问题。　　第一章粗略介绍了中国房地产的发展形势。在二十多年的开放改革路上，中国经济发展取得了空前的成就，人民生活水平大幅提升的同时，对房地产的需求，包括量与质，都出现强烈的需求，房地产业的发展亦是一日千里，各大城市的新建筑物把城市的外貌焕然一新，而且增长的速度以数十个百份比计，足证房地产业的兴隆，成绩有目共赌。　　第二章探讨和透视了预售商品房，即「楼花」的由来。一直以来，都知道「楼花」乃源于香港，笔者探析了它的由来与国内学者所持有的说法的差异。原来楼花一名的由来乃民间的知识结晶。笔者亦发现在的商品房的定义，已经是十多年前的旧版本，并不能全面地反映出市场的发展新情势。所以现在固有的定义似有重新修订的需要，以适合市场的发展新形势和新特点的需要。　　第三章介绍了中国有关商品房预售的法律规定。包括了商品房的预售条件、预售程序、建筑程序和交付给准小业主使用要求;同时介绍了香港预售楼花的规定。文章介绍了中国目前有关土地使用和预售商品房的法律规定。发展商须符合所有法律的规定，办理相关的法律手续后，方能开始楼花的买卖。　　第四章环绕商品房预售延误交付的问题作深入的研究。文章中披露了预售商品房的延误交付使用情况极为普遍和严重，在一定程度上造成了比较坏的社会影响。究其延误原因，一个重大原因乃在法律体制本身的固有缺陷，例如不可抗力的成立没有一个明晰的法律规定;加之执法部门和人员执法不严，或者有法不依，又或者是权责错配，对预售房款没有监管的制约;本来应该由司法部门执行的职务，偏偏由行政部门来处理;亦可以看到法律、法规普遍向发展商方面倾斜，让他们有机可乘，可以轻易地玩弄不可抗力，为自己解脱法律责任，最后造成延误交房的恶性循环苦果。　　延误交房另一重大原因是发展商本身客观的内部原因。发展商的法定资格过于宽大，条件疏松，令很多公司都拥有成为发展商的基本资格。正因如此，发展商质素参差是房地产业时常有不能如期交房情况出现的基本原因;他们不是管理水平未到位，就是专业技术技艺未精;他们更有挟预售房款逃逸的个案，最后留下一个烂尾楼盘。发展商亦能随便滥用不可抗力作为免责的事由，逃避责任和应负的赔偿。这两个都是造成延误交付的主要原因。若说消费者本身对延误交房也须负上责任的，那么极有可能把责任错误分配了。　　第五章探讨了何谓不可抗力，以及它与意外、商业风险和情势变更的异同。原来，在中国现有的法律体系中，已经有相当严格和科学的定义。所谓不可抗力，它拥有三大特征。一是不能预见;二是不能避免和三是不能克服。但是，它的成立或确认程序却未有清晰的规范，以致发展商有机可乘，把任何一个问题都无限上纲到不可抗力的层次去。不可抗力和情势变更的特性极为接近，但两者又有根本性的分别。有必要把把情势变更引用日常的法律生活和实践中去，但就不适宜引用到商业活动中去，这样做只为市场增加无形之手，影响中国社会主义市场的健康发展，对房地产业，包括预售商品房在内，均会造成无可估量的负面影响。透过个案研究，说明发展商严重地滥用了不可抗力来推移交付房屋的日期，情况普遍和严重，直接侵害了消费者的基本权益。不应把情势变更的法律适用引用到商业投资的范畴来，尤其是在商品房市场，这样只会徒增预售商品房的承购人的投资风险，进一步把利益向发展商倾斜，作为弱者的消费者，很多时候都是被房地产发展商肆虐滥用不可抗力而收房无期，但又得不到应有的赔偿。需要明白社会主义市场经济的运作模式存有相当的风险，这是每个投资者须要认识的简单的商业规律。　　最后，即第六章，笔者就预售商品房的延误交付房屋的和不可抗力的问题，提供了一些司法改革的建议，指出法律工作者必须正视房地产法律和法规存有漏洞，法律的利益向发展商倾斜，忽视了预售商品房的承购人的根本利益。作为市场运作的监管者的政府，它同时是立法者，又是执法者。在商品房市场中，其角色是至关重要的，市场的前景基本上掌控在它的手中。市场其它的两方参与者，即房地产发展商和房地产消费者，他们的角色是附属性质的，其市场活动依据法律规定的指引而进行。商品房预售的问题先出现在法律不清，继而在执法不严，让发展商有机可乘，胡乱的引用不可抗力来达到延误交房的免责目的，使广大的房地产消费者的利益得不到应有的保障。文章说明了中国法律对不可抗力虽有明晰的和科学的定义，但其被滥用乃执法不严和成立程序胡涂不清的结果。　　只有把不可抗力的成立程序予以具体化和法规化，严格按照法规办事，由司法机构或专业法律人员确认不可抗力，才能防止发展商任意和无限制的拿来作法定免责事由，免除因迟交房的违约责任和应有赔偿，更好地和公平地保护市场参与者的另一方——消费者。基于不可抗力的适用有其严格的规定，一些拥有不可抗力的特性，但又不是完全符合它的条件的事件降临时，例如沙士，有必要把情势变更原则缓引到民商法来，增加法律的适用程度。　　房地产法律的改革有它的迫切性。一是中国房地产业进入了一快速的增长期，人民收入普遍增加，改善生活和居住质素的欲望也在提升。然而，房地产法律预售本身的漏洞和向发展商倾斜等先天不足现象，更见改革和完善法律的空间需要快速的拉拢，弥补缺口。