从上个世纪90代起，资产证券化逐渐兴起，商业房地产抵押贷款证券化(CMBS，Commercial Mortgage Backed Securitization)是众多资产证券化产品中的新生事物，而且越来越成为最重要的资产证券化产品之一。在过去很长的一段时间内，由于各国都与银行保持着紧密地长期合作关系，借款人不太可能在资本市场寻找借款。CMBS出现以后，许多人发现通过银行借钱并不是最有效的融资方式，CMBS开始占领银行和人寿保险公司等传统房地产放贷人的市场。　　2006年9月中旬，在中国国内出现了首单CMBS产品。CMBS在国内引起了关注。引进这种新的资产证券化的产品，使之为我国房地产行业迅速发展服务，成为了房地产市场的新需要。　　CMBS的优点主要从对发起人和投资者带来的好处两方面来说:　　首先，抵押贷款的贷款人一般可以通过出售整笔贷款的方式来重组资产，但由于每笔商业不动产抵押贷款的规模都比较大，要找到合适的交易对象需花费的成本很高，条件很苛刻，因而交易受到很大的限制。CMBS提供了一条解决这一问题的有效途径。CMBS的出现使得贷款人的选择更加多样化。贷款人可以通过选择最有效最方便的方式来重组资产，提高资产管理和运营的效率;证券化交易所特有的信用增级制度使得那些自身信用级别低，无法正常地从资本市场上获得资金的贷款人也可以有效地进行融资。证券化融资方式灵活，选择空间较大，在筹资规模和时间的选择上具有较大的自由度，筹资成本也较低，不受贷款人自身资产经营和收益状况的影响。在贷款利率较高，而同时证券市场利率较低的情况下，贷款人更可以通过证券化的途径获得利差收入。　　对于银行这一主要的商业房地产抵押贷款的贷款人来说，证券化首先可以解决其流动性问题，从而大大弱化了银行业内在的由于资产与负债结构性不对称所带来的风险;其次，大多数的资产转移，尤其是在美国，均为真实销售，贷款资产的售出会释放一部分资本金，从而提高银行的资本充足率，银行业可以借此释放的资本金继续发放贷款，扩大其客户基础。　　其次CMBS满足了不同投资者的投资需求。商业房地产的投资规模都比较大，要求也比较高，一般投资者很难进入这一领域.而且普通投资者由于缺乏房地产行业的专业知识，很难对投资的风险和收益进行评估，这些因素都导致了商业房地产的投资者范围比较狭窄。而CMBS则为中小投资者以及其他类型机构投资者创造了间接投资商业房地产的机会:CMBS交易得到专业评级机构评级，可以很容易为更多得投资者认可和接受。对包括原来的房地产投资者在内的所有投资者来说，由于证券化的基础资产可以来自多项房地产，同一投资者面对的是广泛分散的债务人，再加上证券化过程中的信用增级工具的使用，投资风险大大的降低。更为重要的是，证券化通过重新安排现金流，设计出了不同的证券类别，从而满足了对风险和收益有不同偏好的各类投资者。　　在中国现时的市场行情下，CMBS的确有一定的发展空间。随着国内住房贷款规模不断增大，银行贷款结构也随之发生了根本性改变。如果能够充分利用CMBS，银行可以扩大其对房地产商的贷款规模，并将贷款证券化，实现由利差收入向费用收入的转变。这无疑是银行提高竞争力手段之一，这也正是银监会孜孜不倦推动资产证券化的目的所在。无论对地产开发商来说，还是中小投资者来说，CMBS也是一个极具潜力的融资和投资形式。企业遇到融资困难，面对资金流动性困扰，CMBS提供了新的融资渠道。CMBS结构实现风险隔离，不受母公司信用评级的影响，它既有助于充分展现其所有的商业地产的价值，又有助于控制资产的产权及未来的增长。通过发行CMBS，不仅可以获得较低的融资成本，从低定价以及提高的流动性中获益，而且还实现了放贷人的多元化，扩展了融资渠道。这也为中小投资者间接投资商业房产提供了的机会。因此，CMBS这种良好的运作方式能尽快登陆中国，将对在解决房地产融资和投资的问题上提供新的优质的途径。　　我国资产证券化发展时间短，经验和一些客观条件都无法满足CMBS的实现条件，然而通过离岸市场，就可以达到有效利用CMBS这一金融产品的目的。本文的新意也就在于此。　　本文分为导论，资产证券化以及CMBS概述，然后继以对CMBS在我国的跨国运作进行可行性分析，最后对我国首例跨国CMBS做出案例分析。第一部分导论简单的介绍了选题背景及意义、国内外对资产证券化的研究现状以及本文的创新之处。第二部分首先对资产证券化的做出了概述，包括它的定义、目的和分类，从而引出资产证券化的一种--商业房地产抵押贷款证券化CMBS;其次展开了对CMBS的详细地分析，概述了CMBS的特点，然后对整体流程包括CMBS的参与主体和各个步骤进行了详尽的分析，阐述了发行CMBS的动因，以及跨国CMBS的基本特点。第三部分对目前国外和国内CMBS的发展情况的分析，并且对麦格理和万达联手中国首例CMBS的案例以及香港百利保的CMBS成功案例进行分析;第四部分是对实施跨国CMBS可行性进行分析。对我国CMBS的跨国运行的动因进行了分析，阐述了实施跨国CMBS的市场的的可能性，列举了两个理论上可行的运行模式，分析了存在的风险以及相应的风险控制手段;尽管CMBS跨国实施有可行性和可操作性，但仍然存在着一定的障碍，对此进行分析并提出解决的方式，帮助CMBS跨国实行更加有效率。