盈余管理是中国证券市场上备受关注的热门话题,是现代会计学的前沿课题之一。现有的盈余管理研究,集中关注在会计准则的灰色地带,也就是通过对未被禁止的会计程序的不同选择对盈余信息进行操控的应计利润盈余管理。然而,随着一系列会计丑闻的爆发,富有弹性的会计政策或会计估计选择被认为是会计丑闻背后的罪魁祸首。后安然时代,应计利润的操控越来越容易引起审计师和证券监管当局的注意；而SOX法案的颁布,造成企业会计的全球制度变迁,改变了盈余管理的相对实施成本,公司为了追求成本最小化,实现效益最大化,逐渐从应计盈余管理转向基于真实交易的盈余管理活动以实现其盈余管理目标。真实盈余管理是通过构造与企业正常生产活动难以区分,但是偏离最佳决策的交易行为所达成的盈余调整行为,并且由于该行为涉及企业真实交易活动,从而在影响各期对外披露盈余水平的同时还会对企业的现金流量产生较大影响。国内外大量的文献研究都证实了公司管理人员进行盈余操控均是基于各种各样的动机,包括资本市场动机(IPO、SEO、保盈、扭亏避免退市)、契约动机(高管变更、债务契约、股利分红)以及政治成本动机(反托拉斯垄断监管、避税、行业监管)等,可以看出基于盈余管理动机的研究内容比较全面,理论基本上囊括了方方面面。但是基于政治成本动机的研究却比较少见。政治成本假设认为,在不改变其他前提条件时,公司面临越高的政治成本,其管理当局通过盈余管理方式将本期披露盈余推迟至以后各期确认的可能性就越大。对于一些盈利较高、规模较大的公司,在受到更多的投资者和消费者关注的同时,也会面临着政府各种各样的管制,如为了达到反垄断监管、税收管制、行业监管等目的,对这类公司会增加征税程度,出台更多监管法规以使其承担相应社会责任,从而导致其政治成本增加。因此,管理者迫于政治压力,或者为了迎合公众和政府意愿,减少所受关注度,就有动机对盈余进行操控。我国的房地产行业一直是关系国计民生经济发展的重要支柱行业。房地产业的发展是拉动GDP增长的重要力量之一；同时也带动了钢铁、建筑业、装修业、水泥业等上下游一系列相关行业的发展；刺激和释放了我国居民的消费需求,对于扩大内需有着重要的作用；对于我国的城市化、城镇化进程也是重要推动力量。受金融危机的冲击,2008年我国经济形势低迷,房价也出现下跌的趋势,但是政府为了积极扩内需,保证GDP持续增长,实行一系列支持房地产政策,如增加信贷额度、减免相应税费等,造成房地产市场回暖,成交量显著攀升,投机性购房增加,房价暴涨,“地王”频现,给社会发展带来不稳定因素。因此国家2009年底的宏观调控目标也逐渐由保增长转为抑制房价,尤其2010年被称为“史上最严厉的房地产宏观调控年”,一系列打击投机、抑制房价的调控政策不断出台。随后,政策继续加码,“新国八条”、“国十一条”、土地市场“国五条”也不断出台,从土地市场、信贷投放、税收征管等各方面对房地产市场进行宏观调控。限贷、限购等措施也确实对成交量造成不利影响,购房者大多都在等待与观望。由此,本文提出主要研究问题：面对如此高昂的政治成本,房地产企业是否会进行更为隐蔽的真实盈余管理来规避政治成本,降低自身所受关注度?本文的研究思路如下,首先对国内外关于盈余管理与政治成本的定义进行梳理,对盈余管理所包含的两种方式从定义与手段加以区分,对真实盈余管理方式的选择以及政治成本动机驱使的盈余管理行为的相关研究进行文献综述,期望对国内外针对这一领域的研究进展和现状以及未来研究趋势,有着更为全面与宏观的把握,从中得出本文的研究出发点与思路启示。这一章节包含三个部分：一是相关概念的梳理与界定,包括两种盈余管理的概念定义以及政治成本的定义；二是真实盈余管理的存在性与选择；三是盈余管理的政治成本动机与公司盈余管理行为。通过上述文献综述的梳理与评析,本文的研究思路便应运而生,同时也为本文的研究提供了大量文献支撑。其后,本文对我国上市公司大量盈余管理行为的产生探寻其理论根源,说明了盈余管理存在的可能性与必然性,并且分析了政治成本引起的盈余管理动机；最后,针对我国房地产上市公司面临的在土地政策、税收政策及金融政策等方面形成的政治成本进行分析,推导可能存在的真实盈余管理行为,提出本文的研究假设。通过借鉴国外的研究理论和计量模型,对样本数据分别进行描述性统计分析与非参数检验、相关系数分析以及多元线性回归分析来对房地产企业面临政治成本时的真实盈余管理行为进行实证检验。最后通过对样本数据进行的上述分析证实了本文研究假设从而得到结论,并针对政府部门提出坚持调控不放松等相关建议,最后指出本文研究中的局限与不足,以期对进一步的研究指明新的方向。本文主要从以下六个章节展开全文研究：第一章是导论,主要从选题背景引入本文的研究问题,分析本文的研究意义,理清本文的研究思路以及所要研究的内容,探寻有效的研究方法并且指出本文的贡献。第二章是文献综述,梳理国内外关于两种盈余管理方式的相关文献并进行综述,包括相关概念定义、真实盈余管理的选择以及政治成本与真实盈余管理,最后分析这些文献对本文研究的思路启示与经验参考。第三章是盈余管理的理论分析,主要从盈余管理的理论根源委托代理理论及其后续发展的契约理论以及信息不对称理论说明了盈余管理的存在性与必然性,并从新古典经济学消费者理论说明管理人员会从效用最大化成本最小化的角度选择盈余管理方式,最后对盈余管理的政治成本动机进行分析,说明政治成本会引发盈余管理行为。第四章是分析我国房地产企业因为面临宏观调控政策而形成的政治成本以及针对该政治成本房地产企业进行的真实盈余管理手段。第五章是实证研究。包括研究设计与实证分析两部分。介绍本文的实证思路,通过理论分析推导出本文的研究假设,说明样本来源及其选取,对相关变量进行界定和度量,最后构建研究模型分析回归结果。第六章是研究结论、相关政策建议,研究中存在的不足之处及研究展望。经过前文的一系列理论分析与实证检验,归纳总结得出本文研究结论,并且针对企业政府部门提出坚持调控政策的相关建议。最后,指出本文的研究局限与不足并进一步展望未来可能的研究新方向。本文通过研究发现：我国房地产上市企业的政治成本与负向真实盈余管理显著正相关,与正向真实盈余管理显著负相关,政治成本越大,向下进行真实盈余管理的程度越大,向上进行真实盈余管理的程度越低；相比于国有上市公司,非国有上市公司负向盈余管理的动机更强。同时加入应计盈余管理作为控制变量,发现公司会在面临不同的盈余管理动机时为了达到不同的管理目的,对于具体盈余管理方式的选择弹性较大,两种盈余管理方式并不是简单的互补或者替代关系。这是由于外部监管环境的变化导致应计盈余管理的实施成本增大,而真实盈余管理也因为其本身的实施难度大而导致高成本,企业在面临不同需要时应该遵循成本效益原则做出综合选择。本文的贡献在于,对国内基于真实盈余管理的政治成本动机领域的研究加以丰富,以期对未来的研究视角进行扩充及提供相应参考。对于政治成本的替代变量采取宏观政策指标,避免前人采用企业规模的局限性。同时检验我国上市公司对于两种具体盈余管理行为的选择,以丰富我国盈余管理研究文献。本文研究还存在以下不足之处：首先,本文选取的样本数据还有待丰富,研究对象限定在具有较高政治敏感度的房地产行业,导致结论可能会有失一般性。政治成本替代变量的选取存在欠考虑的地方,有失全面,采用国外计量真实盈余管理的模型,使用销售、生产和费用三种操控手段衡量真实盈余管理程度,也有考虑不周到的地方。由于忽略其他的真实盈余管理手段,有失全面。同时,国外的经典研究模型对于中国特殊资本市场是否具有适用性,还有待进一步证实,这也为以后的研究留有极大的创新空间。