一般情况下,不动产登记簿上记载的权利人应当是真实的权利人,但是由于各种原因,也会出现登记的物权与真实物权不相吻合的情况。例如,行为人因不具有购房资格而借用他人名义购房,并私下约定房屋所有权归借名人所有,但不动产登记簿上记载的权利人是出名人这种情况或夫妻双方在婚姻关系存续期间所做的不动产归各自所有的财产约定,且未及时办理登记变更的情况。从中不难发现登记虽是不动产的法定公示方式,但法定公示方式不能绝对的表现物权的实质归属,这时要想保护不具有登记外观的真实物权,必须具有充足的法理依据和明确的法律规定。当前不动产事实物权在理论上的困境体现在:首先,在理论上债权形式主义是无法解释不动产事实物权的权利变动过程的。其次,在立法上登记作为不动产物权变动法定公示方式同时作为不动产物权变动生效要件,且属于原则性规定,因此几乎消灭了不动产事实物权成立“物权”的可能性。再次,在缺少法律支撑的情况下,单纯的用登记对抗主义也无法消除不动产事实物权登记缺失的尴尬。当前,除农村土地承包经营权、地役权以及其他非基于法律行为物权变动所产生的不动产事实物权有明确法律规定外,其他类型的不动产事实物权均无明确的立法规定予以专门保护。笔者通过案例分析法梳理了大量司法判决的保护路径;通过文献分析法总结了不动产事实物权背后的法理基础;运用比较分析法,对比世界各国的物权变动制度设计得出了符合我国国情与立法传统的不动产事实物权理论与立法体系。最终立足于物权变动的区分原则,将不动产事实物权建立在原因行为与结果行为同时成立的基础上,并以结果行为作为突破点,指出了当前司法判决在理论上的矛盾与立法上的错位及缺失。同时以区分原则为基础,针对当前存在的问题,提出了具体的立法建议与理由,为全面系统的建立不动产事实物权民法保护体系提供了新思路。