随着我国住房制度的改革和中国城市化进程的推进，我国许多城市的房地产价格一路飙升，广大城镇居民难以负担。为了稳住房价，多个城市出台新房限价政策。然而，住房价格的动态变化受到多种因素的共同作用，主要有社会、经济、政策等宏观因素与建筑、区位和邻里等微观因素。住宅价格存在显著的空间效应，为了研究城市住宅价格空间分布的差异，本文从微观视角出发，对住房价格做出诊断分析，探讨政策管制下决定新房售价的主要因素，为杭州新房售价调控寻找实证依据。
　　选取杭州市2018年4月28日-2019年5月4日摇号政策实施一年以来共计420条摇号楼盘的房价数据，在GIS空间分析技术的支持下，分别建立特征价格模型和地理加权回归模型等多种空间分析方法，来检验新房售价的空间非平稳性，并总结其空间分异规律。
　　通过实证研究得到以下几点结论：(1)各特征因素存在不同程度的地理分异，且对新房售价的影响随着空间位置的变化而发生变化，是否临近武林广场与西湖对新房售价的贡献度很高，且区位差异性表现也较强；(2)餐饮服务点对新房销售价格的整体导向作用较明显；(3)“教育型”设施点逐渐成为对居民购房行为产生影响的重要因素；(4)GWR模型相较于全局OLS模型，有更强的解释能力，可说明研究区70%的新房售价变化，在新房售价的空间分异研究上具有一定的优势。
　　结合克里金插值法来观察新房成交均价在空间上所呈现出来的形状，发现杭州市的新房售价呈环形结构，由城市中心往外部逐渐下降。城西未来科技城已成为杭州新房市场的高价区。基于此，本文认为，在新城建设和老城改造时，杭州市政府需充分考虑空间因素对住房市场发展的影响，因地制宜地分析新房区位价格的成因，优化新房售价的空间结构，这对促进城市住房市场的健康发展极为重要。