我国房地产市场在经历20多年的发展后,已经结束了全面普涨的阶段。各地区房地产市场的区域特征趋于明显,城市间住房价格分化现象显著。一二线城市房价不断上涨且涨幅较大,住房市场出现供不应求;而同期的三四线城市房价停滞不前,甚至出现下降,住房市场出现供过于求。面对日益明显的住房价格分化情况,政府应运用分类调控思想,采取差别化的调控策略应对这种情况,以保证我国房地产市场整体平稳健康发展,避免过度分化影响经济稳定运行。本文选取中国70个大中城市为研究区域,以城市层面的新建住宅商品房的平均销售价格及涨幅波动率为研究对象。第一部分对论文的研究背景、基本概念、理论基础、国内外研究进行概述。第二部分通过Ward系统聚类法,以住房价格为划分依据,将70个大中城市合理划分为三类城市。并进一步对城市间住房价格的整体分化历程、区域分化历程进行梳理和总结,明确分化特征及趋势;同时对我国的房地产调控历程进行梳理,对比“一刀切式”调控和“差别化”调控的效果。第三部分在参考相关文献的基础上,从供给和需求维度确定影响住房价格分化的因素,并分析住房价格分化的内在形成机理。第四部分,是将第三部分的影响因素进行量化研究,通过stata15.0软件分别对69个大中城市及三个分类城市的面板数据进行个体固定效应模型估计,确定各类城市影响住房价格的共性因素,并找出城市间住房价格分化的主要原因。第五部分,通过测算各类城市的房价收入比判断其房价合理性,并在此基础上结合实证部分结果及各类城市的资源禀赋特性,有针对性的对每类城市提出相应的差别化调控建议。第六部分对论文的主要结论、存在的问题进行梳理总结,并说明未来研究该问题可以考虑的方向。通过研究得出以下主要结论:第一,2006—2018年70个大中城市住房价格水平整体分化呈波动式上升趋势,且存在四个阶段分化特征。第二,不同类型城市住房价格的主要影响因素存在差异,且相同因素对不同类型城市住房价格的影响程度也是不同的。第三,经济发展水平、市场预期、人口因素、土地价格、金融信贷会影响城市住房价格的变化。而城市间经济发展水平、市场预期、人口因素、土地价格、金融信贷敏感度的差异加大了各城市间住房价格的变化程度,促使城市间住房价格形成分化。第四,第一类城市住房价格过高,住房价格远超出居民收入支付能力;第二类城市住房价格相对偏高,在一定程度上超出居民收入支付能力;第三类城市住房价格相对合理,但是还有部分城市住房价格微高于合理区间,居民收入支付能力稍有不足。第五,针对第一类资源禀赋较高的城市,应加快住房的有效供给,解决供不应求问题;针对第二类资源禀赋相对较好的城市,应调整产业结构,培育经济新动能,解决投资过热问题;针对第三类资源禀赋相对较差的城市,应加快区域发展,合理控制住房开发规模,解决人口流出、供过于求的问题。