房地产行业在国民经济发展中占据着重要地位,改革开放以来,商品房交易市场日益火爆,我国房地产市场的高速发展带动了商业银行个人住房按揭贷款的业务规模的迅猛扩张。与公司贷款相比,个人贷款风险性较低,而其中的个人住房贷款业务由于安全性相对高更是成为各家商业银行激烈竞争的业务领域。但来自日本和美国的历史经验也表明,个人住房贷款的风险管理对银行以及其他的金融机构影响巨大。大规模的违约事件会影响整个金融体系,甚至影响宏观经济的稳定。因此,对于现代商业银行来说,如何保证业务发展与风险管控并重,如何保障规模扩张与减少违约并进,如何持续推进住房贷款业务蓬勃发展的同时,加强贷款质量控制、提升风险管理水平是值得长期关注的一个议题。本文通过对Z银行个人住房贷款业务的发展状况的分析,梳理出个人住房贷款风险形成的主要原因包括借款人特征、贷款特征和房产特征三个维度。进一步地从三个维度中提取出18个风险指标。其中借款人特征因素的指标包括年龄、性别、户籍、婚姻状况、学历、工作类别和家庭月收入;贷款特征因素的指标包括贷款金额、期限、还款方式、抵押率、执行利率浮动比、月供和家庭收入还贷比;房产特征因素包括一二手房、购房总价值、住房面积以及购房单价。本文以Z银行南京X支行个人住房贷款业务2012年的微观数据为研究对象,将上述18个风险指标进行量化。结合实际业务和描述性统计结果,对18个风险指标与违约事件的相关性提出假设。其后先进行单因素Logistics模型检验,对风险因子进行筛选,提取出9个核心因子,包括:年龄、户籍、婚姻、工作类别、学历、贷款期限、贷款金额、抵押率以及家庭收入还贷比。其后进一步建立多因素Logistics回归模型,分析得到这几个核心指标与房贷违约风险的相关程度与显著性:借款人年龄与违约概率显著负相关,稳定的婚姻状况也与违约概率显著负相关,学历与违约概率显著负相关,贷款期限与违约概率显著正相关,抵押率（贷款金额占房屋总价的比率）与违约概率显著正相关。为解释回归结果中典型风险因素在实际业务中的作用机制,笔者选取了三个在工作中遇到的具有代表性的实例进行分析讨论,对回归的结果进行补充分析。其中一个实例解释了低年龄低学历客户违约的原因,另一个实例则对婚姻状况指标进行了补充,解释了“假离婚”现象背后的原因与风险点,最后一个实例解释了借款人对于贷款年限以及贷款成数的选择能够反映出其对未来收入情况的预期,在非理性的情况下,对于这两个因素的选择是如何对于违约行为产生影响的。最后根据文章的研究结果,针对商业银行个人住房贷款业务,在具体操作层面提出了相应的对策,同时在贷款审查时提出以下几个建议:要重视相对指标、加大能确定真实性的指标权重、风险指标的设定应结合外部因素的变化进行调整、引入借款人理性测试和压力测试、建立银行内部员工的经验分享机制。希望能为同业提供一些有益的参考,以求在贷前调查阶段有效地预防和控制相关的违约风险。