近两年来,深圳市房价的迅猛增长引起了各方的关注。2006年以前深圳一手住宅成交量价齐涨,之后出现了量跌价涨的反向走势,但自2007年8月份以来市场又呈现出“量价齐跌”的趋势。通过对二手房的分析也可以看出,近几年来房价和成交量水涨船高,但自2007年下半年以后成交面积大幅下降,价格在当年8月出现历史高点后也出现了小幅下降。据统计,深圳市房地产贷款占国内金融机构各项贷款余额的37％；银行贷款占房地产开发资金来源的22％,按揭付款占购房付款方式的90％左右。自2007年下半年以来,房地产贷款开始明显放缓,与房地产市场的拐点出现时间基本吻合。 深圳市房价的增长一方面得益于我国的宏观环境：GDP快速增长、人民币持续升值、通货膨胀、投资投机需求、奥运会举办、人口结构变化、城市化进程以及国家宏观政策等因素；另一方面是由于深圳市本身的原因：土地资源有限、人才引进计划及更快的城市化进程、投资和投机性需求旺盛、GDP增长较快、银行信贷投放量膨胀。但房地产周期都是客观存在的,结合世界主要经济体房地产市场普遍呈下调趋势、2007年深圳市住宅销售面积的下降、近两年深圳房价涨幅远远偏离GDP的涨幅以及近期多个一、二手楼盘市场成交价下跌的情况来看,可初步认为深圳房地产市场目前正逐渐步入下降调整期。 社会经济和房地产市场二者密切联系、相辅相成。通过线性分析,发现1998年至2005年间,深圳市房价与GDP保持着良好的正相关关系,综合考虑人民币升值、通货膨胀、投资比例等因素对房价的影响,得出以下房价测算模型：Y=(0.5424X/108+4126.9)×R1×R2×R3Y-房价X-深圳市GDPR1-人民币汇率修正系数R2-通货膨胀修正系数R3-居民投资比例修正系数根据该模型计算,并按权重关系得出深圳市特区内外的房价,在与实际价格比较后得出如下结论：如果未来房价向下理性回归,特区内外的房价将分别在2007年的基础上下降23.12％和21.11％,如影响房地产市场的各项因素不发生实质变动,深圳市房地产市场短期内很有可能进入调整期。在对房地产贷款进行敏感性测试后发现,银行存量开发贷款的安全系数较高；而新增的房地产开发贷款,对在2009年销售的项目,特区内外原则上应分别优先选择楼面地价不高于7746元/平方米和4511元/平方米的项目,2010年销售的项目,该数字则为8361元/平方米和4920元/平方米。银行整体存量按揭贷款理性违约的可能性较小,但有近一半的按揭贷款的首付比例低于30％,存在一定的理性违约风险,需重点关注2006年度以后发放的该类型贷款并加强监管力度。对于新增的按揭贷款投向,应注意适当提高首付比例至30％以上。 本文基于深圳历年房价与宏观经济因素之间的关系进行了研究分析,设计出预测房价变动的模型,对目前房价的情况进行评价,对未来几年的房价走势进行预测。并从房价变动的角度指导银行如何管理房地产信贷项目,防止信贷风险。由于房价研究是项系统工程,加之我国的房地产市场发展较晚、不够成熟,因此本文的分析所用数据可能不够深入全面,模型是否适用于其他城市的房价预测也还有待检验。另外,仅从房价的角度判断房地产贷款的风险也不够全面,如何防范还需综合考虑经营、信用、法律环境、道德、政策、流动性等风险。