在全面建设海南自由贸易岛的大环境下,海南房地产市场竞争日益激烈,面临海南全域限购的宏观政策调控,海南房地产进入了一个趋于平稳发展的阶段。本文通过理论分析与项目实证研究相结合的方式,以三亚海棠湾度假养老地产项目—国寿嘉园·逸境为实证案例,从项目的市场环境、市场细分、市场定位、营销策划等方面入手,运用文献研究法、SWOT分析法、STP分析法、PEST分析法等一系列基本营销策划研究工具,重点探讨该项目的市场营销策略。本文首先介绍了国寿嘉园·逸境项目概况、营销现状和存在问题,从项目所面临的宏观环境和微观环境入手,通过分析国寿嘉园·逸境项目的所面临的国家宏观政策、市场竞争对手情况、以及客户构成和需求等方面,对国寿嘉园·逸境项目进行SWOT分析,进而对项目的营销策略方向提出优化建议。论文首先明确了房地产营销策划、目标市场、PEST分析理论、4P等理论基础,为论文的研究提供了理论支持。其次,从国寿嘉园·逸境项目本身出发,介绍了项目集团概况、品牌文化、内外部配套等基本情况,分析项目所处的宏观环境和微观环境,以宏观政策研究和市场数据分析为项目的市场定位、营销策略制定奠定了基础。再次,基于项目产品类型和配套设施,从项目产品、外部和内部资源配套、健康设施配套、品牌形象等多方面进行SWOT分析;最后进行营销策略优化和建议,以4P营销策略为理论指导,根据客户定位、产品定位,从价格、促销、渠道等方面,采用品牌营销策略、渠道策略、促销策略等方法与应用,从海南房地产的实际情况出发,制定相应营销组合优化策略。本文的研究成果可以对国寿嘉园·逸境项目的市场营销工作具有一定的指导作用,同时为海南其他旅游度假地产项目提供一定的借鉴意义。