随着中国经济迅猛发展,现代服务业急速腾飞,住宅地产的国家严控,均为商业地产的开发和投资提供了迅猛发展的空间和机遇。另一方面,“起步晚、发展快、缺乏理论和实践经验”是我国商业地产发展的现状,同时也导致了大量的盲目投资和同质化竞争等诸多问题。商业地产作为我国重要的发展产业,其成功发展必须要有专业的运作能力和良好的商业发展模式。作为南京本土最早从事商业地产开发和运营的公司之一,友谊华联有限公司(以下简称友华公司)经历了从商业地产起步到住宅地产转型再到重归商业地产的转变,公司在土地获取、规划设计、项目融资、项目招商、运营管理等发展模式上存在严重的不足,与国内成功的商业地产企业比较仍存在较大差距。本文以战略管理、运营管理等理论为指导,从商业地产的发展规律及特征入手,聚焦和对比国内成功的商业地产公司及其发展模式,结合友华公司现有的发展情况,运用‘’SWOT分析”、“波士顿矩阵”等分析方法,系统梳理并详尽研究了友华公司成立至今所发展的商业地产项目,总结出公司从商业地产起步到转型住宅地产发展再到全新商业地产开启的过程中,友华公司在发展目标、区域选择、土地获取等模式上所存在的问题,就上述问题从发展目标、产品体系、组织架构、前期策划、中期招商、后期运营中所涉及的发展模式进行深化研究和优化确立。本文根据商业地产的发展趋势,结合友华公司发展定位、商业模式及运营管理中所存在的问题,充分评估友华公司所拥有的核心竞争力、产业资源和行业经验,提出了适合友华公司商业地产未来发展的新模式,并建立发展控制中心,优化培养人才团队及建立良好的公司文化等保障措施为公司的转型、核心竞争力的提升、风险的控制提供了指导依据。