本文以我国A股上市民营房地产企业首单储架式长租类REITs——中信证券-阳光城长租公寓1号资产支持专项计划为案例进行分析,这是深圳证券交易所积极响应国家政策号召,推动租赁住房市场发展,践行促进金融服务实体经济的重大命题,促进住房租赁资产证券化的又一创新尝试。首先,文章从目前我国房地产市场高存量库存的发展状况、国内“两房转化”的政策支持、以及租赁住房市场的供需现状三个方面进行论证,认为长租公寓的发展符合我国房地产市场未来发展方向,也适应在我国消费升级条件下租赁住房市场需求,同时其发展也顺应我国的政策支持导向。REITs作为一种新型的金融工具,能够对长租公寓的发展产生积极的推动作用,对于促进我国房地产行业由短期资产增值变现向长期价值投资的转型升级具有重要意义,认为我国长租公寓REITs虽然目前发展并不成熟,但从长期来看具有良好的发展前景。然后,文章通过对国内外REITs市场的发展现状以及对阳光城长租公寓项目的介绍与分析,认为近年来虽然我国长租公寓REITs的发展在交易结构设计、底层资产管理以及增信措施等方面有所改善,但是仍普遍存在着底层资产较为单一,权益级资产支持证券占比较低以及在项目各个环节的税务负担沉重的现实问题,需要从各方面进一步改善REITs市场发展环境,推动我国类REITs向成熟REITs的转型升级。最后,文章分别从微观和宏观的角度,对投资者和市场提出相应的建议意见。一方面,文章认为我国类REITs向成熟REITs的转型升级需要一个渐进地过程,因此提高投资者对现阶段类REITs产品地认识,以提高其风险识别能力,能够逐步对类REITs项目达到去劣择优的目的,进一步增强REITs的市场认可度,并提高机构投资者投资于REITs的积极性,为我国REITs未来的发展奠定良好的基础。因此,文章结合案例分析,对目前我国长租公寓类REITs资产支持专项计划的权益级证券和优先级证券分别提出了具有针对性的意见建议;另一方面,针对我国REITs市场普遍存在的问题,文章分别从产品交易结构、法律法规以及税务条款三个方面提出具体的针对性建议意见,希望国内相关部门能够在加大REITs政策支持力度的同时保障政策的稳定性,旨在推动未来我国类REITs向成熟REITs转化升级。优化我国长租公寓REITs市场发展环境,促进长租公寓REITs在我国的健康发展,能够在一定程度上缓解目前我国房地产市场高存量库存的难题,并为我国广大投资者提供一种新型的投资理财工具,对于推动我国金融市场产品结构化、多样化、层次化转型升级具有重要意义。