本文对1990-2004年上海市商品住宅价格变动进行了实证研究。研究的目的是弄清上海商品住宅的性质、上海商品住宅价格的形成机制和影响因素,并建立有关预测模型。论文采用的研究方法有:供求分析和资金流量分析框架；对经济过程的一般描述、推理和归纳；对上海商品住宅价格、数量等变量和政策的历史描述和相关分析。论文在对上海市商品住宅市场结构的分析中使用了领先企业市场占有率指标分析市场集中度。论文还使用了格兰杰因果关系检验方法对变量因果关系分析、因子分析方法进行数据压缩、最小二乘估计法建立多元回归计量模型。　　 论文取得了以下成果:1、清楚界定了上海商品住宅的性质。住宅的使用权是必需品,住宅的产权是投资品,在一定条件下成为投机和套利工具。文章定量分析了上海商品住宅在住房按揭贷款条件下作为投机工具所具有的“资金杠杆”和在人民币升值条件下作为套利工具的“套利收益率”。2、根据1990-2004年数据建立了供给、需求的多元回归计量模型。3、构建了一个上海商品住宅价格的数学模型,根据1990-2004年数据建立了上海商品住宅价格的多元回归计量模型。4、分析了上海商品住宅市场的资金来源、构成以及资金变动和住宅价格变动的关系。　　 论文得出了如下结论:1990-2004年上海商品住宅的性质以及上海住宅价格的决定是一个随住房分配制度变迁的历史的过程。这个过程可以划分为四个阶段。第一阶段,1990-1993年,上海商品住宅是一种投资价值比较低的投资品,价格决定机制是政府监督下的成本加成定价机制,价格变动的动力来自于住宅造价等成本方面的变化；第二阶段,1994-1998年,上海商品住宅是一种投资价值逐步增长的投资品,价格决定机制是政府定价和市场定价相结合的定价机制,逐步走向市场供求定价机制的过程,价格变动的动力来自于住宅造价和投资需求两方面的变化；第三阶段,1999-2000年,上海商品住宅是一种投资价值进一步增长的投资品,而且成为具有较高“资金杠杆”的投机工具,价格决定机制是市场供求定价机制,价格变动的动力来自于投资需求和投机需求两方面的变化；第四阶段,2001-2004年,上海商品住宅是一种投资品,同时是具有较高资金杠杆的投机工具和一定“套利收益率”的套利工具,价格决定机制是市场供求定价机制,价格变动的动力来自于投资需求、投机需求和套利需求三方面的变动。居民收入和居民储蓄的增长是1990-2004年上海商品住宅市场稳定和可靠的资金来源；信贷资金大大提高了居民的支付能力,是上海商品住宅市场重要的资金来源；1999年以来的国内游资和2001年以来的海外游资是上海商品住宅市场投机资金的主要来源。较大规模的国内游资和海外游资在上海商品住宅市场的投机活动是价格波动的重要影响因素。