养老地产在我国的产生与发展经历了一个漫长的过程,随着人口老龄化的日益加剧,已受到社会各方的广泛关注。然而,单纯依靠政府投资建设养老地产项目的传统开发运营模式,既增加了政府的财政负担,又难以克服行政体制下建设运营效率低下的问题。与此同时,一些房地产开发企业也开始进军养老地产业,但是大部分企业只是以养老的名义进行圈地开发,其本质上与传统住宅产品开发销售区别并不大,无法满足日益增长的社会养老需求。基于此现状,本文探索研究基于PPP的养老地产项目开发运营模式,以解决传统开发运营模式的不足,确保项目的顺利实施。本文首先从我国养老地产开发运营的现实状况出发,分析了我国养老地产的概念与发展历程、市场供需现状以及传统开发运营模式的局限之处。其次,针对传统开发运营模式的不足,研究提出了基于PPP的养老地产开发运营模式,分析了应用PPP模式建设养老地产项目的必要性和可行性,并对其具体运作模式和运行流程进行了分析与设计。然后,分析了养老地产项目应用PPP模式的关键成功因素,包括确定最优投资分摊比例和合理的特许经营期,并据此构建了项目投资分摊博弈模型和特许期决策模型,分析了模型的具体求解步骤。最后,通过河北怀来永旸湾养老地产项目结合模型方法进行了实际应用研究。本文研究成果主要包括以下内容:(1)全面分析了我国养老地产开发运营的现实状况。养老地产在我国的产生与发展大致经历了三个大的发展阶段,但是目前仍然面临供给数量不足、服务水平较低等问题,无法满足多样化的社会养老需求。同时养老地产传统开发运营模式也存在项目资金压力大、建设运营效率低、市场发展不规范等问题。(2)构建了基于PPP的养老地产项目开发运营模式。应用PPP模式建设养老地产项目能够实现政府与企业的优势互补,从理论可行性、经济与政策环境以及技术和人才储备三方面分析了应用PPP模式建设养老地产的可行性,并对PPP模式下养老地产项目的参与主体、运作模式和具体运行流程进行了分析设计。(3)确定了养老地产应用PPP模式的关键成功因素。养老地产项目应用PPP模式的关键成功因素包括确定最优投资分摊比例和合理的特许经营期,本文基于博弈论构建了政府与企业之间的投资分摊博弈模型,基于实物期权理论构建了项目特许期决策模型,并分析了模型的具体求解步骤,提高其可操作性。(4)以怀来永旸湾养老地产项目为例进行了实证研究。在以上研究成果基础上,本文以怀来永旸湾养老地产项目为例,实证分析了 PPP模式下该养老地产项目的参与主体及运作模式,并利用构建的模型方法计算得到了政府与企业之间的最优投资分摊比例分别为52.65%与47.35%,合理的特许经营期为21.68年。研究成果可以为政府和企业开发运营养老地产项目提供一定的借鉴与参考,对解决养老地产传统开发运营模式的不足具有重要的意义和价值。