预告登记制度作为跨越债权法与物权法两大领域的一项重要制度，来源于德国民法，其旨在担保以不动产物权变动为内容的债权请求权的实现。预告登记制度的产生的理论基础在于德国民法中严格地区分物权行为与债权行为。在以不动产物权变动为内容的现实交易中，债权请求权的成立与物权变动效果的实现多数存在着一定的时间间隔，而在这个间隔期间内，不动产权利人（即预告登记义务人）完全可能会对其不动产进行其他的处分行为，从而有可能对债权人（即预告登记权利人）的债权造成侵害或妨碍，因此法律设置了预告登记制度，通过对被预告登记之债权请求权赋予物权法上的效力，从而对抗预告登记义务人的后续处分行为，以此对预告登记权利人债权请求权的实现予以保障。由于预告登记制度仅适用于以不动产物权变动为目的的债权请求权，且这些不动产物权变动须以登记为生效要件。由于德国民法中对于不动产物权变动采纳的是统一的不动产物权变动登记生效要件主义，而我国在不动产物权变动的制度设计上采用的是以登记生效主义为主、登记对抗主义为辅的立法模式。因此，相比较于德国法中预告登记的客体范围，我国预告登记的客体范围仅限于我国法律规定中的以登记为生效要件的不动产物权变动的债权请求权。预告登记制度担保债权请求权实现的主要途径是通过对不动产权利人（即预告登记义务人）后续处分行为的效力进行设计而实现的。预告登记本身被视为不动产权利人的一种处分行为，因此预告登记并不能阻碍权利人的处分权限。由此，在德国法中，预告登记除了担保效力以外，还具有顺位保存的效力。此外，德国民法中，预告登记还具有在破产程序和强制执行程序中的对抗效力。而我国的预告登记制度则采取了登记簿冻结的方式，限制了不动产权利人的后续处分行为，从而造成了我国法律体系内部逻辑的矛盾。此外，在法条中对预告登记的消灭原因设定3个月的期限也违背了预告登记的作为一种债权请求权实现之担保手段的法律性质。因此，本文旨在通过对德国民法中的预告登记制度的探究，参考日本及我国台湾地区的相关规定，对我国的预告登记制度进行比较评析，以期我国的预告登记制度设计能够更加完善。本文主要分为四章，各章主要内容如下：第一章主要是介绍预告登记制度的理论基础。不动产物权变动、不动产登记的公示原则以及债权行为与物权行为相区别的分离原则是预告登记制度产生的理论基础。通过比较各国采取的不动产登记的立法模式，从而确立本文的写作基础是依据不动产登记生效主义立法模式。第二章主要论述预告登记制度的基础问题。分析预告登记制度的作用并探讨其基本特征；讨论预告登记制度的法律性质；通过对比分析我国预告登记制度客体范围较小的原因。第三章主要论述预告登记制度的效力。通过对比较法中预告登记所具有的效力以及预告登记之后不动产权利人处分行为效力的进行分析，阐述比较法中法律内部逻辑的一致性，对比我国的现行规定，指出其中存在的问题。第四章主要分析预告登记制度转让与消灭。探讨预告登记转让与消灭的具体情形。在转让中对于预告登记的善意取得进行重点论述，而在消灭中则重点分析我国现行规定对预告登记制度的消灭设定固定期间存在的不合理性。