房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是指通过发行股票或其他类型的收益凭证来募集资金,并交由专业的投资机构来管理的集合投资产品,该类产品往往会将大部分投资收益分配给基金份额的持有人来为投资者带来收益。目前来看,REITs在发达国家尤其是美国、欧洲市场取得了长足发展,繁荣了当地的房地产市场。而在我国,房地产商普遍面临着融资途径狭窄、融资成本高昂、房地产金融产品种类单一等问题,如何将房地产金融视野从开发转向后期的地产经营以及如何通过后期的经营融得资金对我国房地产金融的健康发展显得尤为重要。鉴于此,央行、证监会多次发文要求积极稳妥推进REITs在我国的生根发芽。并于2014年通过法规条文来明确构建REITs产品在中国的运作方案,并批准了中信启航专项资产管理计划在深交所上市。从发展背景和政策导向看,REITs面临着难得的发展契机。通过REITs在房地产金融中的应用,一方面能为房地产商寻找新的、成本更为低廉的融资渠道,解决其融资受限,物业租金回收慢的问题,并改善其现金流;另一方面也能够为投资者提供新的投资品种,从而更好地分享房地产升值带来的收益。本文将主要通过“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”这个例子,介绍REITs目前在我国的应用情况,包括产品概述,产品方案设计,主要风险及缓释措施,对这个案例进行详细的分析,寻找到其创新之处,包括“股+债”的产品结构模式,权利金的制度安排,其对地产企业融资的效果分析,包括降低企业的资产负债率,改善其现金流,同时试图发现目前这一融资工具所存在的问题,包括管理人主动性不足,信托计划设立的合理性等等,以期为REITs在我国的进一步发展及普及提供参考。