房地产行业有助于国家拉动经济和稳定经济,从拉动经济方面看,房地产行业直接或间接影响如建材、机械、化工、家电等60余行业,从稳定经济方面看,房地产开发投资的波动,能够带动其相关产业的波动,进而会引起经济的波动。　　中国房地产经历了跨世纪的发展,其势态迅猛可观,但也可谓饱经风霜。新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决,自1990年国务院55号令关于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台,标志着我国房地产商品化的开始。20余年的发展,房地产业成为了中国的支柱产业,其态势一路飙升,价格一路飙涨,过于火热的楼市市场已经远远超出了大众百姓的购买能力,投机现象的滋生,百姓呼声的加强,加速了国家对房地产市场调控新政的出台,日益加强的楼市调控无疑对房地产企业商品房的销售及价格提出了严峻挑战。　　2005年出台的“国八条”对地产界来说无疑是平地一声雷,2006年出台的“国六条”更是具有排山倒海的态势,2010年出台的“国十条”对地产界而言可谓当头一击,2011出台的“新国八条”及“京十五条”细则更是切中要害,限购、限贷、预售资金监管,环环相扣,造成了一种有钱没有资格买,有资格由于贷款利率调整没钱买的局面,特别是北京的房地产市场受新政影响极为严重,新政频出,政策多变,将北京房地产市场的投资客扼杀于摇篮,在政府强有力的调控下,火辣的楼市进入了消暑阶段,消费者更多的是迟疑观望,开发商是坐以待毙还是勇往直前?如何积极应对当前的新形势、新问题,如何在多变的房地产市场环境中立于不败之地等一系列问题将房地产开发企业商品房营销策略工作推向了顶峰。　　作为开发商,商品房营销的直接目的是追求利润最大化。那么作为房地产开发企业商品房到底应该怎样营销,是选择直接营销,还是间接营销,亦或是新型的网络营销?对不同的开发商而言,营销方式的选择将受制于其企业规模,产品性质,市场环境等诸多因素。就本论文所研究的A项目而言,由于公司新起,人力资源匮乏,只有委托专业的销售代理公司,集中市场调研、广告文案设计、现场销售接待、营销数据统计等各方面营销人才,才能更好的把握市场环境、营销机制,从专业上保证商品房的营销成功。　　在选择营销方式前,首先还是要有明确的产品定位,是刚需还是改善?是普通住宅还是高档小区?是追求千篇一律还是创建特色?无疑对所研究的A项目之前期定位提出了严峻考验。A项目受规划条件约束,无论是高度限制还是容积率要求,都说明只有将A项目打造成海淀区低密稀缺产品,才能在市场上有更大竞争力。作为A项目的开发商经过缜密考察,反复研究,以周边在售项目——万科·金域华府、华润·橡树湾、招商嘉铭·珑原、首开·国风美堂为参考,结合新政调控下的房地产市场环境,最后将该项目定位为英伦风格,打造北京海淀的欧洲小镇。　　为了打造精品,该项目开发商走访多个楼盘项目,同各公司精英人士沟通,力求将该项目打造成海淀标杆型产品,做到了花园洋房、叠拼别墅、风情商业街的统一。总平面设计既满足了整体的统一协调,又保证了内部的合理分区,为所有居住者创造了便捷有序、宜人舒适的环境;建筑与道路的平面布局以英伦小镇为精神家园,洋溢着幽静美好的英式田园风情;花园洋房南北通透的格局营造出充沛的双向采光,南向双主卧户型设计,配有独立卫生间和衣帽间,功能分区舒适合宜,满足男女主人各自的喜好,增加了私密空间,动静分区的设计同时能够满足两代人同住的生活习惯,即融合又彼此独立;叠拼别墅中的下叠配有私家花园庭院,悠享大自然清新景致,让从容优雅的生活融贯于居室每一空间,上叠精心打造退台式居室格局,居室空间随心掌控,功能分区自由划分;明卫设计更能让主人体味到阳光中沐浴的惬意。建筑本身宽大的露台设计、270°观景飘窗,无限风光尽收于心,令生活随心而享;错落有致的立面设计,红砖坡项,烟囱点缀,建筑本身就是一道亮丽的风景线;五层绿植的精心打造,坡地形的运用,做到了建筑与园林的完美融合;小区深处小路蜿蜒,住宅随之自然的分散在路边树影之间,漫步其间,花丛点缀,树影婆娑,移步异景,悠然舒畅;人车分流的出行规划,既保证了出行的快捷便利,又升华创造出了小区安静优雅的高品质生活环境。从户型到立面,从建筑到园林,整个产品设计都紧紧围绕着“打造海淀精品项目”这一核心而开展。然而,在2009-2011房地产市场新政的调控下,精品依然面临着销售的压力。　　A项目09年高价拿地,却处于市场调控、价格受限、人民观望这样一种尴尬的环境下销售,定价方法如何运用,是选择成本导向定价,还是需求导向定价,或者是竞争导向定价,在调控毫无松动的环境下使得该项目的定价策略面临严峻考验。价格由市场决定,初期A项目以成本为基础,选择需求导向定价促进营销工作展开,随着市场回暖,价格策略转向竞争导向定价,以使项目利润最大化。　　价格制定后,对于市场客户而言,他们总是有一种期待,房地产市场中的客户似乎总是买涨不买跌,即便是成本销售,在冬眠期的房地产市场环境下,客户仍然会观望。这无疑对商品房的营销工作是雪上加霜,战略渠道的选择难度更上一层楼,传统的营销渠道如道旗、楼市杂志、搜房、搜狐等门户网站在当下市场环境中的宣传推广效果日趋下滑,如何别出心裁,吸引客户来现场,促进客户认购签约是新形势下需要解决的首要问题。本论文将从市场环境、房地产市场营销策略、产品设计、定价策略、推广渠道等方面对该项目进行分析介绍,在新形式下如何应对市场变化,以确保该商品房的顺利销售。