房地产业已成为我国国民经济的支柱产业,房地产市场的健康发展对拉动经济增长、调整产业结构、改善人民生活起着重要的作用。近年来房地产投资规模急剧增长、房价持续高涨,已引起政府、专家和业界人士的极大关注。导致这种情况的原因主要有两个方面:一是市场失灵,二是政府失灵。在房地产市场运作中,由于其自身特点决定了其本身就是一个不完善的市场,因此政府调控显得尤为重要。目前,政府主要针对房地产市场出现的问题制定相关调控政策,政策执行效果具有一定的滞后性,不能及时解决这些问题,更不能及早预防问题的发生。政府如何才能有效地调控房地产市场?本研究认为,一是通过信息引导机制,尽可能降低或消除问题出现的可能性;二是通过预警机制,提前对可能发生的问题发出预警信号,从而制定相关政策。政府已意识到,研究和建立房地产市场信息引导与预警机制及相关系统,是解决这一问题的重要手段。然而,中国还没有一套有效的信息引导机制和手段,以辅助政府进行宏观调控。在西方发达国家的房地产市场上,以信息引导为基础的房地产市场宏观调控体系已显示出强大的作用。鉴于此,本文基于中国房地产市场的实际情况,建立了一套较为完善的房地产信心指数,以辅助政府对房地产市场宏观调控、引导开发商投资和消费者住房消费。本文在分析国内外相关研究成果的基础上,总结了我国建立房地产信心指数的现状和问题以及可借鉴的国外经验,进而提出了信心指数的技术框架及指数体系,主要包括有效需求及供应指数、潜在需求指数和潜在供应指数,并分析了各级指数的功能及指数建立的关键技术;对于有效需求及供应指数,采用调查问卷法和因子分析法对影响住宅有效需求及供应的25个因素进行分析,确立了4个主要因素,即人口因素、购买力因素、价格因素和市场因素,并建立了四因素的指数模型及有效需求及供应综合指数模型;对于潜在需求指数,主要采用消费者情绪指数法进行研究,即针对六类消费者对现在及未来住宅市场的看法、投资时的顾虑、影响作出购买住宅的基本因素等问题,进行问卷设计与分析,从而建立了各分项指数的模型和综合潜在需求指数模型;对于潜在供应指数,通过分析影响住宅潜在供应的各因素,确定了其主要影响因素,即土地存量、土地增量及容积率,并采用比值法分别建立了各因素的指数模型及综合潜在供应指数模型;对各级指数预测分析,结合深圳市房地产市场调研数据,进行了预测方法的比较与选择,并最终确定了各级指数的预测方法;基于对深圳市房地产市场的调研,以1999年为基期,对基础指数、分项指数、单项指数及综合指数进行了验证分析,同时进行了相关指数的预测分析。通过实证研究表明,本文建立的指数模型可以较好地反映房地产市场中出现的各种现象及问题,并可以为政府制定宏观调政策提供相关信息支持,还可以较好地引导住宅市场的投资与消费,从而引导房地产市场健康发展。因此,本研究具有较好的应用前景及推广价值。