自2008年起至今,房地产市场迅猛发展,作为其迅猛发展的产物之一——商品房认购书在房产交易活动中得到了广泛的应用。商品房认购书正是在签订商品房买卖合同或预售合同存在事实上或法律上的障碍时应运而生的,但由于学界和司法实践关于商品房认购书方面的理论有待进一步研究和论证,实践中出现了不少争议。商品房认购书作为预约的形式之一,本文由两则案例导入,并以预约制度为视角分别对商品房认购书中的法律性质及争议学说、效力以及承担责任的方式等进行了论证,以期起到抛砖引玉的作用,能够对今后有关商品房认购书和预约制度的研究有所启示。本文共分为四部分:第一部分根据两则导入案例的不同,归纳出案件的争议焦点,即有关商品房认购书法律性质的争议。紧接着又讨论了关于认购书不同性质的主要观点,第一种观点认为商品房认购书是意向书,第二种观点认为是担保合同,第三种认为是本约,第四种认为是预约。笔者同意第四种观点,即预约。第二部分商品房认购书既是预约的形式之一,为更好地理解商品房认购书,从预约的法律释义、特征、与本约的关系以及分类进行阐述,对第一部分对认为商品房认购书是预约进行解释并为后文论证认购书的效力奠定理论基础。后文重点从“必须磋商说”、“必须缔约说”和“内容决定说”进行剖析,最后笔者赞同商品房认购书的效力应当采“必须缔约说”,并同争议较大的“必须磋商说”进行了比较,充实理论观点。第三部分同样以预约为基础,讲述了预约的责任承担方式的争议,包括缔约过失责任、违约责任、缔约过失责任与违约责任的竞合,笔者赞成违反预约应承担违约责任。接下来论述认购书承担责任的方式,包括实际履行、损害赔偿、违约金和定金。并就理论上争议较大的实际履行、损害赔偿的范围进行了详细地论证。第四部分是本文的小结。针对于我国在预约制度立法上的欠缺,建议今后加快预约的立法。与此同时,就商品房认购书的强制履行与损害赔偿的范围又进行了补充,以期对实践中争议问题进行更详实的论证。