不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是起源于美国的法律制度，英美法系的澳大利亚、新加坡、英国以及我国的香港地区和大陆法系的日本、韩国、德国以及我国的台湾地区都相继对不动产投资信托进行立法。早在上世纪80年代，我国就有学者开始关注不动产投资信托。但真正掀起对不动产投资信托的研究热潮，是自1998年以来，政府加强对房地产行业的宏观调控，使房地产开发商面临着融资困境而产生的结果。然而，我国学界对不动产投资信托的研究大多集中在经济领域，从法律的角度对不动产投资信托进行研究的并不多，多数仅局限于不动产投资信托基本法律制度介绍，而鲜有深入、成体系化的理论分析。　　本文第一章是全文的基本理论分析。通过对不动产投资信托制度的法律界定、运作规程进行探讨，得出其与一般投资信托不同的重要属性，即消极属性。然后从立法者的角度探求《美国内地修正税法》确立不动产投资信托消极属性原因，同时也考察了美国以外的国家或地区在不动产投资信托消极属性这一问题上的态度。最后，对消极属性下不动产投资信托受托人义务规制可能产生的两个特殊问题进行初步阐述:一是受托人对信托财产进行投资时的法律特殊限制;二是对不动产投资信托管理模式的选择问题。　　第二章针对前文提出的第一个特殊问题进行论述。从投资信托对受托人义务约束的目标地位着手，讨论了投资信托中受托人的义务规范是强制性规范还是任意性规范的问题。研究了不同法系下对于投资信托受托人进行资产管理强制性义务约束的内容。通过从投资标的、投资行为、财务杠杆、收入分配四个方面对比，得出不动产投资信托受托人对信托财产管理规则具有特殊性的结论。　　第三章则针对第二个特殊问题进行论述。以制度架构为切入点，对不动产投资信托的受托人义务规制进行研究。介绍以1986年为分水岭，美国不动产投资信托从完全的外部管理转变为内外部管理任意性选择的模式的立法变化。通过委托—代理理论分析两种模式的优缺点及可能产生的代理风险。然后针对日本上市不动产投资信托只采用外部管理的模式进行了制度上的解析，对其采用外部管理的合理性进行了制度论证。　　第四章则着重讨论我国引进不动产投资信托对待消极属性应采取的态度。是严格执行消极性要求还是在法律上不做限制;若采用消极限制，应该对受托人的投资行为、投资范围进行怎样的规定;对受托人的规制结构上是采用外部管理还是内部管理。针对这两个问题，本文认为应采用对不动产投资信托的消极限制，同时针对契约型投资信托可采用自由选择模式，而对法人型上市不动产投资信托则采取强制外部管理模式。