近年来，商业地产已成为我国房地产业新的投资热点与研究热点。但是由于长期以来我国商业地产发展滞后于住宅地产，商业地产的定位、设计、运营等方面都还很不成熟。出现了一个两难的现象：一方面已开发商业物业的大量闲置，而另一方面商家却找不到适合投资的商铺。本论文结合自身多年商业地产策划从业经验，在对订单模式和商业地产定位有关理论系统研究基础上，分析了商业地产开发模式对项目定位的影响和作用，提出了基于订单模式的商业地产项目定位程序、定位方法及定位评价。以杭州临平世纪大道项目为案例，对商业市场环境分析、细分市场甄别、商业业态的选择、目标客户定位、规模定位、档次定位、功能定位等一系列问题进行应用研究。.本文的研究意义，一是为商业地产开发企业，提供一种以商业地产项目定位为导向的订单开发模式来指导项目开发与经营的研究方法；二是为商业地产策划咨询人员，提供商业地产前期定位的借鉴和参考。