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2015年6月推出的鹏华前海万科REITs是我国目前最新的一只REITs,同时也是我国第一只公募REITs。对其进行研究,首先可以直观了解公募REITs在我国的实际运行情况;进一步可以分析出我国宏观经济环境是否适合REITs发展、制约REITs发展的障碍所在;最后提出优化建议,对于未来我国大规模发展公募REITs具有指导意义。本文通过对鹏华前海万科REITs的深入分析希望达到如下目标:首先,分析出鹏华前海万科REITs架构设计的合规与否、盈利能力和风险控制能力的强弱;其次,分析出鹏华前海万科REITs架构的主要设计逻辑、制约REITs发展的障碍;最后,为我国将来发展公募REITs提出架构设计方面的优化建议。本文为了达到上述研究目的,进行了如下研究:首先,对鹏华前海万科REITs这个产品的架构进行分析:重点分析其架构设计中与标准REITs的不同之处,判断出合理之处与不足之处;其次,对鹏华前海万科REITs的业绩进行分析:将其成立以来的收益情况与市场基准进行对比,衡量其业绩表现;对其进行估值,判断其投资价值;研究其与其他大类资产相关性,判断其风险分散能力;再次,分析鹏华前海万科REITs架构设计逻辑:分析出产品设计背后的逻辑以及制约我国REITs发展的障碍。最后,为我国未来公募REITs的架构设计提出优化建议。通过正文的研究,本文得出了如下结论:1.鹏华前海万科REITs架构设计不符合标准要求。其固定收益类证券投资比例过大,违背标准REITs的投资比例要求;退出机制不完善,退出时存在不确定性风险;不持有标的资产产权,无法获取物业增值收益;但其架构设计也不乏合理之处,其设立的业绩保障机制有利于保障产品收益率,在目前的经济环境下是有必要的。2.鹏华前海万科REITs的盈利能力较强,但是风险控制能力较弱。3.鹏华前海万科REITs架构的设计逻辑是为提高收益率。从架构设计逻辑来看,无论是大比例投资于固定收益类证券还是设立业绩保障机制,都是为了提升产品收益率;收益率是设计者考虑的主要原因,也是制约REITs在我国发展的主要障碍。根据上述研究,本文对未来公募REITs的架构设计提出如下建议:可以选择一线城市的高质量物业作为标的,持有物业产权获取租金和增值收益;可以向房地产开发商普及REIT融资渠道属性,增加房地产开发商对其需求;可以对产品进行增信,保障产品收益率;专注投资于房地产,保持资产独立性,加强风险分散能力。