自我国1998年城镇住宅实行商品化以来,为了提升城镇居民对住房的购买能力,政府实行了货币补偿、住房补贴、住房公积金制度等措施,加之随着经济发展而来的居民收入的不断增长,增强了居民对住宅的购买力。但近几年我国住宅价格上涨过快,其涨幅甚至超出了居民收入的增幅,从而使得居民对住宅的购买能力呈相对下降趋势。由于住宅的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响,自2005年3月以来,政府通过一系列宏观调控措施,来遏止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头,并取得初步成效,但随着时间的推移,政策效力逐渐减弱。就房地产市场而言,住宅价格是我国政府当前宏观调控关注的重要指标,也是宏观调控的重点所在。因此,对近期城市住宅价格波动与政府相关宏观调控手段及政策效果进行研究,有助于更好的了解我国房地产市场存在的问题,正确把握调控的时机和方向,对于保持房地产市场健康发展乃至整个国民经济的健康发展都有着重要的意义。住宅作为房地产的一种类型,属于居住类房地产,以服务人类居住为主要目的,它包括普通住宅、高级公寓和别墅等。住宅具有不可移动、价值量大、形成过程复杂和生产周期长的特性。住宅市场是目前房地产市场中最主要的市场,具有不完全竞争的市场的特性。表现为:第一,交易价格和交易信息多为不公开,因此信息是不充分的;第二,住宅区位的差异导致住宅商品不可能完全同质;第三,土地资