自1998年房屋市场化后,我国房地产行业发展迅猛,房地产开发投资增长速度持续快于国内生产总值增长速度,投资额从1999年的4103亿元增加到2013年的86013亿元,14年间增长了21倍,对GDP的直接贡献度年均达10%。另外房地产行业产业链长,辐射范围广,通过对关联产业、引致消费的拉动,使二者对GDP的贡献总和也能达到14.5%。如此强大的带动能力,使其成为我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业。然而近年来年房地产行业发展无序,投机资本游走市场、房价也居高不下。全国商品房平均销售价格从2000年2112元/平方米到2013年的5791元/平方米,价格翻了2.7倍,而北上广等大中型城市的房屋价格,甚至翻了六七倍,民众叫苦不迭。出于调控房价、规范房地产市场的目的,国家采用了财税、金融、土地、货币等一系列宏观调控措施。其中税收工具因具有集经济、法律和行政手段于一身的特点,成为政府倚重的重要工具之一。加强对房地产企业土地增值税的清缴、征收土地闲置费、改革房产税等相关税收政策连续不断的出台。相应的,房地产税收也屡创新高,2006年2384亿元,2008年达到3924亿元,2013年更是突破万亿元,达到12000亿元。相比之下,税收政策带来的效果却依旧不理想,房价仍然一路飙升,市场依旧混乱。由此,部分学者就提出来,我国现行的房地产税制是在计划经济体制改革过程中陆续设置的,总体设计缺乏明确的思路。尽管从表面上看税收体系较为全面,实际上却存在诸多问题。如此不健全的房地产税制带来的高税负才是该行业畸形发展的重要原因。那究竟房地产行业的税负水平如何,究竟是高是低,合理的房地产行业税负水平是多少,本文将以此为目的,结合经济理论运用数理模型进行深入的探究并予以回答。在本文的探讨中,对实际税负的考察分为三块,分别是流转税税负、所得税税负和总税负。首先,是对流转税税负的考察。众所周知,商品的供需价格弹性是影响名义税负与实际税负不同的一个重要变量。因此,要实现对房地产行业实际税负的研究首先就必须先测量出房地产市场的供需价格弹性,在此基础上分析行业的税负负担才更加精确。通过研究发现,我国当前房地产市场的需求曲线并不是常规的向右下方倾斜,而是价格与销售数量同向增长,需求曲线向右上方倾斜。而且需求价格弹性小于1,明显缺乏弹性,这些结果都证实了当前我国房地产市场上确实存在着刚性需求。此种情况下,国家对房地产行业征收的营业税、土地增值税等流转税更容易被房地产企业转嫁到消费者身上,所以房地产企业名义税负虽重,但是实际税负却较低。其次,所得税税负考察。除了流转税外,企业所得税也是房地产税收的一个重点。所得税虽可以通过压低工人工资、减少或推迟分红等方式进行转嫁但由于工会、投资者的反对,往往不容易进行。房地产行业缴纳的企业所得税税额基本就等于其实际承担的税额。采用平均实际税率法测算出实际所得税负于担后,将之与其他行业相比,发现房地产行业的所得税负担确实较重。最后.综合考虑房地产行业的总税负。以钢铁行业、汽车行业等同属国家支柱的行业为参照,房地产行业的税负要高出二者5%左右。那房地产行业的税负为何重?通过对现有房地产税制的整体考察,我们发现,重流转轻保有、税率高、重复征税、计税依据失当等问题导致了这一结果的发生。更为严重的是,较高的税负率将降低行业的投资热情、减少就业人数、税收收入,刺激偷漏税行为,进而抑制国民经济的长远发展。要改变这一状况,就需要以最优税负率为导向,重构税制。利用差额利润法和拉弗曲线法测算出该行业的最优总税负应该在20%-24%之间,要将当前平均28.5%的税负率降低4.5%-8.5%。为了实现这一最优税率,在借鉴国外经验的基础上,应采用合并税种、降低税率、改变计税依据、拓宽征税范围，完善配套制度等措施,让改革后的房地产税制呈现一种整体税负合理、注重保有环节、覆盖面广、税种有主次的状态。论文的创新点就在于将总税负一剖而二,分别考察流转税负和所得税负,特别是在流转税实际税负上考虑到了价格弹性这一重要因素,而不是将流转税税负简单的假设为全由消费者负担。同时,税负转嫁存在着多种途径,由于本文篇幅的有限,因此未全面予以考虑,希望在日后的研究中能予以改进。