近年来房地产调控和商品住宅价格之间似乎形成了周而复始的循环博弈，国内关于商品住宅价格变动的原因及其是否合理也成了最具争议性的问题。　　 本文遵循房地产宏观经济学分析路径，对影响我国城市商品住宅价格变动的因素进行理论分析，运用改进的指示指标法和理论价格法综合评判某一城市商品住宅价格变动的合理性，选取杭州市区作为实证研究区域，分析其“十一五”规划期间商品住宅价格变动的规律，客观评价变动的合理性并找出其原因，相应地提出对策建议。本研究的主要结论有：　　 1、城市商品住宅价格变动的方向和程度是市场行为、政府行为和社会心理行为三种力量共同作用的结果。　　 2、实证研究发现“十一五”规划期间杭州市区商品住宅市场上存在着一定程度的投资过热现象，土地供应量增幅的提高对抑制杭州市区商品住宅价格过快上涨有一定的作用。杭州市区商品住宅价格与经济发展水平、人均可支配收入、利率呈长期均衡关系，进一步根据这三项指标的长期趋势刻画出与之相适应的杭州市区商品住宅价格的长期趋势。　　 3、实证研究结果表明：2006年，杭州市区商品住宅价格水平及其变动相对来说是比较合理的；从2007年开始，根据指标指示法来看，商品住宅价格水平及其变动呈现出不合理的特征；根据理论价格法具体判断出2007年8月到2008年8月和2009年9月到2010年9月杭州市区商品住宅价格上涨过快，究其原因主要是投机性需求持续增加和土地价格持续上涨引发的不合理预期等因素所致。另外，2008年国际金融危机的影响导致2008年底到2009年初，商品住宅价格指数实际值略微低于理论“均衡值”。2010年10月份开始，杭州市区商品住宅价格变动有回归到与各经济要素相适应的长期趋势的可能，一方面说明调控政策效果初显，另一方面也意味着杭州市区商品住宅市场开始步入平稳发展阶段，但从房价收入比和租售比等绝对值来看，商品住宅价格水平仍然偏高。