土地熟化指的是土地一级开发的前期土地平整工作,是土地一级开发的重要环节。土地熟化投资人指的是在旧城(城中村、棚户区)改造项目正式发布征收公告前,通过公开竞标方式获得土地熟化资格,出资给政府用于征收土地上房屋,地上房屋征收完毕后,再完成土地平整工作的民事主体。在为与产权市场相衔接,国有用地实施招拍挂制度后,.政府承担了向社会供应熟地的责任。政府为打破其独立完成土地熟化资金短缺瓶颈,以及自身融资手段单一,土地熟化经验不足的困境,而积极探索出了这一引入社会资金参与土地熟化工作的模式。一方面解决了政府资金短缺的困难,另一方借用投资人的土地熟化资金和经验,顺利完成土地熟化工作,同时也调动了市场经济的活力,实现了经济、政治、市场的共赢局面。但是,由于引入社会资金参与土地熟化制度在我国建立和实施的时间较短,法律法规支撑体系的空白,导致实践过程中可操作的空间甚大,各地的操作实践大相径庭,存在着政府权利寻租、法律法规指引标准不统一、以及操作流程不固定、政策缺乏稳定性、制度机制不完整等问题。本文在肯定土地熟化投资人相关法律制度存在的意义和必要性的基础上,通过对比各地实践经验及政策异同,分析旧城(城中村、棚户区)各种改造模式的利弊,试通过设置土地熟化投资人资质条件、固定投资人利益回报方式、搭建灵活的退出机制和规范土地熟化投资人参与土地熟化项目的具体操作流程、配置相应的监督机制等来完善制度,修正部分地区土地熟化人模式中有违法律精神的条款,规范引入社会资金参与土地熟化的行为。