工业用地更新一直是城市规划研究的重要课题之一，其主要存在两种路径：一种是在国家“退二进三”政策的要求下，国有工业企业搬离城市中心，迁至近郊，腾出的土地由政府收回，进行城市再开发。另一种是工业企业自身对属下工业用地进行用途流转（大多伴随物质改造过程），以出租、联营、自营的方式获得非生产性收益。第一种更新路径具有国家强制性的特点，大都是严格按照官方规划进行，企业处于一种被动接受的地位，本文把这种更新方式称为正规的工业用地更新；第二种更新途径中，工业企业及其它参与人为了获得更新后的土地收益，从被动接受变成了主动参与，本文把这种更新定义为自主更新。长期以来，国内的研究大都只关注正规的工业用地更新，而忽视了对工业用地自主更新这一类型更新的探讨。但随着各方对土地利益争夺的加剧，越来越多的学者发现，工业用地自主更新已成为了工业用地更新的重要组成部分，甚至在一段时间内主导了整个工业用地更新进程。 本文借助新制度经济学及人文地理学中的相关理论，对工业用地自主更新的兴起与发展进行了解释，并以广州荔湾区为对象进行了实证研究，试图展现出自主更新的演变过程：从临时性、过渡性更新到获得规划部门认可的更新。论文主体分为五部分：第一部分定义工业用地自主更新；第二部分对工业用地自主更新各个阶段进行划分；第三部分借助产权理论在委托——代理理论框架下，对自主更新的演变进行解释；第四部分分析工业用地更新的空间演化过程；第五部分探讨了自主更新的效率公平问题；最后对广州荔湾区工业用地自主更新进行实证研究。在此基础上，给出作者对工业用地自主更新的判断。