改革开放以来，珠三角东岸地区抓住全球产业转移的机遇积极承接国际产业转移，利用其自身毗邻香港的独特区位和廉价的土地资源等优势，引进“三来一补”企业，以工业化带动城市化，率先自下而上的迅速发展起来，其结果是集体土地上“长满了”工业用地。这些工业用地的开发建设并不符合国家对集体土地使用的规定，没有经过规划引导，也没有获得建设用地的合法产权。因此，本文将其定义为“非正规工业用地”。在珠三角等地区这类非正规工业用地的量巨大，比如在珠三角东岸地区约占现状工业用地的一半。在城市面临建设用地短缺的当前，这些土地在更新开发过程中却面临“政府拿不回，集体用不了”的现实，挖潜这些非正规工业用地或将成为解决城市建设用地困境的重要方向。研究这类集体土地上的工业用地及其更新开发过程，对珠三角以及国内其他类似面临升级转型困境的城市来说都具有借鉴意义。珠三角东岸即是依靠非正规路径发展起来的典型地区，且已经发展到城市化比较成熟的阶段，面临着城市升级转型改造。本文以珠三角东岸的深圳五联社区、凤凰社区以及东莞水乡地区为例，研究其非正规工业用地形成、演变、特点和改造更新路径选择，旨在探讨城市规划如何介入这类高度非正规城市化地区的工业用地更新开发建设，如何解决更新开发过程中遇到的一些问题，实现城市规划的有效介入。通过对深圳五联社区、凤凰社区和东莞水乡地区三个例子的研究，文章得出非正规走向正规的三条路径：（1）五联社区建立在房价上涨基础上，进行非正规工业用地的居住功能转变及开发建设，实现非正规工业用地转正规；（2）凤凰社区建立在土地市场化流通的基础上，在政府政策支持下，将原集体土地上的非正规工业用地入市流转，实现其更新开发过程中非正规走向正规；（3）水乡地区则规划建立一个工业用地的集中协调区，试图在增量利益分配上进行协调，从而实现非正规工业用地向正规工业用地的转化。研究表明，只有建立在增量利益共赢的基础上，城市规划才能有效的介入这类地区的更新开发建设。