《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第149条第1款规定住宅建设用地使用权期满自动续期,法条规定了住宅建设用地使用权到期后自动续期,但并没有明确如何自动续期,尤其是温州住宅建设用地使用权到期限制流转的行为,要求缴纳房价总额的三分之一土地出让金才可完成正常流转交易,引起全体公众对《物权法》149条第1款规定的强烈质疑。即住宅建设用地使用权期满续期的实施细则是什么,本法条规定目的是什么,自动续期是否要有偿续期,自动续期的条件是什么等具体问题。因而笔者就以上问题进行法律分析并提出自己的观点建议。本文除引言和结论外,一共四个部分。第一部分探讨了《物权法》第149条第1款实施存在的问题。本文通过温州住宅建设用地使用权期满限制房屋流转的案例,引出住宅建设用地使用权期满续期的法律问题和争议焦点。问题争议的争议点在于《物权法》第149条第1款的规定过于笼统,即土地使用权期满后是否有偿续期,如何来确定有偿续期的规范细则,以及界定土地使用权自动续期的面积范围等问题,因此,我国民法面临如何解决此类问题及如何完善现存立法的问题。第二部分专门对住宅建设用地使用权和所有权进行分析,进而探讨住宅建设用地使用权的基本特征,住宅建设用地使用权与房屋所有权的关系问题。首先,对住宅的含义进行概括,本文所讨论的住宅是指以出让方式取得土地使用权所建造的商品房。其次,介绍了住宅与土地的关系,即在房地一体化的国家,房屋和土地视为一个独立的物,不可分割,只存在一个所有权。在我国,实现房屋和土地所有权非一体化,在此背景下讨论如何保护房屋所有权人的权益和国家利益。最后论证了住宅建设用地使用权和房屋所有权的关系问题。住宅建设用地使用权的有期限性和房屋所有权的无期限性构成了土地使用权的续期矛盾,这是一个问题的两个方面,不可一刀切。既不可以只重视土地使用权,轻视房屋所有权,也不可弃国家利益于不顾,应当在当前法律解释的基础上,不侵犯公民私有财产的情况下保障国家的利益。住宅建设用地使用权与房屋所有权归属的矛盾是我国的特殊国情引起的,住宅建设用地使用权的有期限性和房屋所有权的无期限性成为住房建设用地使用权期满续期的主要矛盾。房屋所有权的无期限性是基于合法的土地出让合同取得,是用地者合法的私有财产权,任何人不可剥夺其永久占有的权利,即便是房屋土地使用权使用期限到期也无法改变用地者合法占有房屋所有权的事实。因此,如何处理这两者的关系,追根溯源要从《物权法》第149条第1款规定探究,细化相关的操作条件和具体要求。第三部分对境外德英日国家以及我国台湾香港的土地使用制度进行了分析。探讨了德英日国家土地制度和地上物权的关系问题。德英日国家实行土地私有制,与我国土地公有制根本不同。德国强调物的存在,以物的存在来确认土地使用期限。英国是国王拥有土地,通过创设租赁关系设立土地使用权,这一点使得我国香港深受影响,因而香港针对土地使用权是以推行年租的方式设立和续期。日本则是实行二元模式,土地和地上建筑物相互分离,独立存在。日本将土地使用权称作地上权,注重“利用”,关注物尽其用。而我国台湾地区也因历史原因秉承日本物地分离原则,和大陆有所不同。第四部分对我国住宅建设用地使用权期满续期制度的设计提出了几点建议。首先,介绍了住宅建设用地使用权期满自动续期的,自动续期的功能以及我国针对自动续期提出的过渡性政策。这些论述有利于解决住宅建设用地使用权期满续期是否有偿,界定自动续期的条件等具体实际问题。其次,通过界定土地出让合同的性质否定了我国一些学者提出的无偿续期的理论并对有偿续期的理论加以论证。最后,在法益平衡的视角下,结合我国现有的法律现状,对自动续期的条件(期限、范围、费用)进行完善。第一,界定自动续期的范围;第二,规制自动续期的期限;第三,完善自动续期的费用标准和制定主体。总之,在住宅建设用地使用权期满自动续期多而繁杂,因此关于我国住宅建设用地使用权自动续期相关问题的实施细则,国家应当早日提上议程制定,使房屋所有权人有足够的心理预期,安定购房者的心,稳定社会秩序。