随着时代的发展,经济的迅速崛起,人口的高速增长,我国居民对房屋的市场需求与日俱增,房地产开发企业如雨后春笋般涌现,我国的房地产产业日渐成型。房地产产业利润高,收益大,因此吸引了大批的企业进行房地产投资。当前,我国的房地产处在产业结构调整期,市场环境并不稳定,这种不稳定主要体现在市场需求的变化上:由以前的卖方主导市场需求慢慢转变成为买方主导市场需求。由于房地产企业的竞争日趋白热化,土地、税费、融资、材料、人工成本不断增加,导致企业利润下降明显。与此同时,国家政府部门对房地产业的调控也有着一系列的变化。随着当今房产经济的不断变化,市场动向不定,面对这些不利趋势,房地产公司必须在经营管理方面进行升级,以期在越来越不利的情势下,保持企业的竞争优势以及核心竞争力,势必需要更加关注房地产的营销管理。房地产的销售业绩好坏取决于很多因素,但最关键的因素还是企业制定的市场营销策略是否新颖、独特以及可操作性。综合我国比较具有代表性的知名房地产企业,他们的营销模式主要侧重于房地产市场信息的分析和把握,熟知消费者需求,并根据国家政策、市场讯息及时调整企业的营销策略,只有这样才能增强企业的综合竞争实力。优秀的房地产企业一定要拥有相应的优良的营销策略。本文通过理论和实践相结合,分析研究探讨房地产营销策略。本文以辽宁营口中南世纪城旅游养老地产项目营销策略为研究对象。在近几年内,该公司在市场营销方面得到了全方位的提升,虽然较国内前20强房地产企业还有一定的差距,但中南集团奋力直追,从思想到落地执行,从坐销到渠道分销,从传统住宅到地标型商业综合体都进行了全方位的提升。为了促进营口中南世纪城项目的发展以及企业理念变革,公司需要通过系统的策划来提升公司市场营销人员以及部门的营销水平。笔者对STP、4P、4C、4R四个理论进行了深入的调研,得出了结论:四个理论存在内在的联系,只是侧重点不一样,可以通过对彼此的优势互补,形成一套完备、系统的营销理论体系。STP理论属于战略层理论,主要适用于制定营销战略;4P理论和4C、4R理论同属战术层理论,前者具体指导开展营销组合,后者注重营销组合的完善与执行,以期达到消费者满意度的最大化。笔者在本文针对中南世纪城项目提出的营销战略是对STP、4P、4C、4R四个理论分析之后的综合应用。第一,明确企业发展的战略方向,以此为基础制定营销战略;第二,在上一步的基础上制定营销组合;第三,对营销组合进行改进和完善,以期达到消费者满意度最大化。本文将当前主流的营销理论综合应用到实际的房地产企业营销策略制定上,比以往根据单一理论制定营销策略更具优势,且可操作性更强。