在这几年里,房屋的价格在不断的上涨,房地产市场更是日新月异,房地产业在我国经济中的地位愈加举足轻重。而商品房预售因能为开发商融资提供通道,也受到开发商的日益青睐,商品房预售成为房产销售的主要方式。在土地拍卖中,“地王”屡屡出现,房价也逐渐高涨,大部分人无法一次性付清全款,这就为预售商品房抵押预告登记的诞生提供了条件。预售商品房抵押权预告登记包括预购人、房地产开发商和银行三个主体,其为开发商提供了融资途径,为银行能够在在将来办理抵押权提供了保障,为购房人提供了资金。该制度维护了交易安全,对房地产行业的发展起到了巨大的推动作用。预售商品房抵押权预告登记作为预告登记的一种,我国法律、司法解释对其规定相对笼统模糊。在银行与购房人一同办理预抵押登记后,没有办理抵押登记前,当预抵押登记人违约,不再提供月供,银行为了维护自己的利益,被迫向法院起诉。然而在当下,无论是理论界或者是实务界,对它的性质、效力都没有形成一致的认识,这样就会造成“类案不同判”的现象,致使司法的公信力受到损害。在2014年最高院以公报的形式明确自己的态度,只办理了预抵押登记,而没有办理抵押登记的情况下,银行不具有优先受偿权,但是如果法院全面否认银行的优先受偿权,则会显失公平。针对此种情况,笔者首先对预售商品房抵押权预告登记等相关概念和法律沿革进行了介绍,其次笔者对最近几年预抵押登记案件的裁判情况进行整理。笔者从抵押权预告登记的性质、效力入手,分析预售商品房抵押权预告登记的效力的争议的原因。当法院对预告登记采取不同的性质认定时,对预售商品房抵押权预告登记效力的影响进行了介绍,之后对预抵押登记能否等同于抵押登记,预抵押登记能否类推为在建建筑物抵押权的争议进行了叙述。在第四部分考虑到法律总是滞后于社会的需求,从预售商品房抵押权预告登记为转化为抵押登记的情况入手,认为当预购人主动违反合同的约定,拒绝办理所有权登记,且经过法院判决限期履行而仍不履行的情况下,银行对商品房具有优先受偿权,从而平衡开发商、银行、购房人之间的利益。但是最高院针对该种情况,还是要尽快出台司法解释,明确态度,避免“类案不同判”的现象,从而维护司法权威,也促进房地产业的发展。