目前,学界集中研究动产买卖中的风险移转规则,相较之下,鲜有学者对不动产买卖的风险移转规则进行深入探讨。当不可归责事由致使房屋损失时,谁是房屋灭失的损失承担者?对此,本文分为三个章节予以探讨:第一章首先对风险进行界定,当不可归责事由使标的物这项利益受损时,实质上,买卖双方的权利义务已经聚集到是否支付价金的问题上,买卖合同的风险负担应限于价金风险,非物权风险,亦非给付风险。此外,本章节还阐述了风险引发事由的特点和风险负担问题的理论价值,为后文奠定基础。对于房屋买卖价金风险的承担问题,不同国家地区立法规定不同,各个风险移转学说中,标的物交付说紧紧围绕“风险和利益一致”的基本价值取向,最具合理性。相比于房屋所有者,房屋占有者享有足够的利益以承担价金风险。第二章探讨房屋的交付、特性和物权变动模式。区别于动产,不动产的交付表现形式不同。房屋交付中,交付仅只“占有转移”,不包含“所有权转移”的意思。当面对商品房的多重买卖和买卖租赁房屋买卖时,为公平处理多方利益,符合“风险与利益一致”的基本价值取向,更好地适用风险负担规则,房屋买卖中的交付应进一步缩小解释为“可补全的占有转移”。房屋占有者具有获得房屋所有权的可能时,才真正占有房屋并承担价金风险。同时,交付应包含观念交付,房屋的间接占有者享有真正利益,应承担价金风险。第三章阐述违约责任和风险负担的区别,两者有各自适用范围,此消彼长。但是,当违约行为是房屋损失的外部状态,不可归责的事由才是房屋损失的根本、直接原因时,风险移转规则的适用应考虑违约因素,不同违约情形对风险移转规则的影响不同。当买受人受领迟延时,价金风险移转的时间点前移,买受人虽不占有房屋但应承担风险。当出卖人给付迟延时,一般情况下,风险移转规则不受影响,特殊情况下,价金风险移转的时间点前移。当出卖人根本违约,买受人享有解除权时,风险移转是否回溯至出卖人处?对此,本文运用比较法研究,并对解除权行使的效果进行分析。解除效果采纳折中说时,买卖双方形成利益平衡,若由无辜的、原已受到利益损害的买受人承担价金风险,实属不公。此外,买受人行使解除权,将“全面利益”予以返还,符合“风险与利益一致”的基本价值取向。因此,买受人行使解除权,价金风险应回溯至出卖人承担。