当前房地产市场土地红利不再,规模化房地产企业的高速增长一方面带来高比例的资金占用导致负债率居高不下,另外一方面市场风险将带来销售去化风险,因此,单纯靠规模扩张做大做强的模式无法持续。在131家上市房地产企业中,归属于母公司股东的净利润同比下降的房地产企业企数量超过25%,行业净利润水平开始进入下行状态。2017年开始的宏观调控使得中国不少激进型房地产企业遭遇滑铁卢,而一些有着鲜明特色的中小型房地产企业在这一轮周期中与大型房地产企业错峰竞争,表现稳固。近年来,随着国家对城市发展和轨道交通建设的重视与支持,全国多个城市进入轨道交通开发建设快行道。京投发展从十年前进入到轨道物业领域到深耕“TOD智慧生态圈”,在不断自我强化核心能力的同时,也成功打造了自身的企业护城河,成为房地产领域有着核心竞争力的典型企业代表。以品质刚需为受众群体、轨道物业为核心竞争力的京投发展也凭借自己的产品定位得以在这轮宏观调控中保持自己的发展步调。近年来,京投发展净利润始终保持增长状态,成房地产宏观调控以来少有保持净利率持续增长的地产品牌。本文通过对京投发展近年的盈利能力进行分析,发现其存在以下几个问题:第一,土地储备不连续,利润筹划受限;第二,业务结构不均衡,经营改善缓慢;第三,控股合作开发,投资风险较大;第四,融资方式单一,资本结构不合理。企业的财务问题往往与企业战略布局和经营管理方式息息相关,第一,京投发展一直坚持“以北京为中心,以轨道交通为依托”的发展战略,凭借大股东在轨道交通行业的垄断地位和资源倾斜,公司拥有在北京市场的轨道物业项目土地获取的优势,已成功获取并开发三个轨道物业项目,但是由于该类项目土地推出的时间不确定、不规律、不连续,加大了公司对项目利润筹划的难度。第二,京投发展的房地产业务主要为房地产销售,占公司营业收入的95%以上,核心竞争力产品轨道物业项目不能满足供货需求时,对公司经营的现金流和盈利水平具有重要影响。第三,在公司合作开发的项目中,公司持有的股权比例一般较高,资金占用金额较大,另外部分投资参股公司连续超额亏损,给公司带来了较大的投资风险。第四,由于TOD项目体量大,开发周期长,建设资金需求较大,给公司形成了巨大的融资压力,过于依赖股东借款使得公司的整体负债水平较高。为了优化京投发展的盈利能力,基于公司提出的全新商业模式“TOD智慧生态圈”,提出以下几点优化建议:首先,公司要继续深耕轨道物业主业,强化土地资源储备,将TOD模式向进行复制推广,加快规模扩张;其次,基于市场发展和需求,拓展业务范围,寻找新的利润增长点,保持公司的持续稳定发展;再次,在合作开发项目过程中争取进行小股操盘,对经营不佳的非主业项目进行整合压减,降低投资风险。最后,通过拓宽融资渠道,降低公司负债水平,优化融资结构。轨道交通车辆基地一体化开发涉及TOD模式的所有业态类型,体量巨大、物业多元、实现大量人流导入,因而是“TOD智慧生态圈”的最优模式,公司的盈利能力进一步优化将有助于提高企业价值和实现“亚洲轨道物业专家”愿景。