为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,我国确定在13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。对集体建设用地建设租赁住房试点过程中以及试点扩大后的法律问题进行研究具有较强的现实意义。通过对各地集体建设用地建设租赁住房试点方案的梳理和对试点实施过程中遇到的问题的总结,发现集体建设用地建设租赁住房试点主要面临的问题有集体建设用地建设租赁住房土地供应问题,即集体建设用地流转存在着法律障碍和“违宪”风险;集体建设用地建设租赁住房利益分配问题,包括各方主体利益诉求难以平衡和集体内部主体利益分配不合理;集体租赁住房租赁规则问题,包括“不得转租”规则与合同法相冲突、面临“小产权房”合法化的风险和租购不同权。笔者认为,为解决集体建设用地建设租赁住房土地供应问题,必须放开对集体经营性建设用地用途的限制和放活宅基地使用权,合理解释《宪法》第10条化解集体建设用地流转“违宪”风险。为实现集体建设用地建设租赁住房利益合理分配,应建立集体建设用地建设租赁住房利益分配机制,平衡外部和内部主体利益。本文的创新之处在于从集体租赁住房租赁规则的角度切入,提出为实现对集体租赁住房租赁的有效调整,应在对“不得转租”规则进行正当性解释的前提下,将“不得转租”规则解释为“禁易规则”,认定转租行为无效,严格落实“只租不售”和“不得转租”规则,防止集体租赁住房“小产权房化”,同时将符合规划、安全卫生和质量合格的“小产权房”纳入集体租赁住房,适用集体租赁住房租赁规则规范“小产权房”租赁市场,加强承租人权益保护,实现租购同权。