近年来,随着我国城镇化建设加快推进,居民的住房需求越来越多的转向存量房(二手房)市场,带动了商业银行二手房贷款业务迅猛发展,经济发达国家的实践证明,房地产市场越成熟,二手房交易量越大。在房地产市场成熟和规范的国家和地区,存量房交易达到总交易量的70%-85%。目前,我国住房二级市场发展很不平衡,二级市场的作用远远没有发挥出来,发展住房二级市场有利于居民以旧换新、以小换大,促进一级市场的联动发展,起到改善住房供应结构、平抑房价的作用,是不同层次家庭购房有更多选择,真正实现住房的“梯级消费”,因此商业银行二手房贷款业务具有非常广阔的市场前景。2017年,国家对房地产行业出台了一系列宏观调控政策措施,房地产市场宏观形势发生了深刻的变化。认真分析房地产市场变化,准确把握宏观政策走向,既是商业银行自身发展的需要也是顺应国家宏观政策的明智之举,对商业银行住房金融业务的发展具有十分重要的意义。中国建设银行从上世纪80年代起便成为国家住房制度改革的先行者,凭借其在住房金融领域的绝对优势,对我国住房制度的改革与发展做出了巨大的贡献。作为石家庄市第一家办理二手房贷款业务的银行,建行河北省分行营业部从2000年以来的市场份额持续处于同业第一位。但面对复杂的经济环境、多变的调控政策以及激烈的同业竞争,建行河北省分行营业部若想保持目前的领先地位将面临很大的挑战。本文采用了问卷调查、个案研究等方法对建行河北省分行营业部二手房贷款业务的现状进行调查分析,结合市场营销学的相关基础知识,从市场营销学的角度分析出建行河北省分行营业部二手房贷款业务存在的优势以及问题,选取影响二手房贷款业务的区域因素、家庭生命周期因素、购房动机因素对石家庄二手房贷款市场进行细分,找出目标市场,确定市场定位。具体安排如下:第一章为绪论,阐述了本文的研究背景、研究目的及意义、国内外学者的研究现状及发展趋势、研究内容和方法,提出本文的创新点。第二章为理论综述,对二手房贷款业务的定义及特性进行了阐述,并介绍了本文采用的相关营销理论。第三章分析了建行河北省分行营业部二手房贷款业务的现状。通过分析石家庄市总体经济环境、房地产政策环境及房地产市场环境对商业银行二手房贷款业务的影响,得出石家庄市社会经济发展形势良好,金融市场稳定,居民物质生活水平较高,具备二手房市场发展繁荣的良好基础的结论。在此基础上进一步分析石家庄市二手房贷款业务的市场需求情况、市场竞争情况及建行河北省分行营业部二手房贷款业务的经营现状,指出其在品牌名称、销售渠道、经营管理、优先匹配信贷规模方面的优势,并提出了其二手房贷款业务竞争力下降、二手房不良贷款反弹、全区机构间业务发展不平衡、政策变化与市场需求步调不一致、二手房贷款产品组合营销策略不完善方面的问题。第四章通过选取区域因素、家庭生命周期因素、心理因素细分变量对石家庄市二手房贷款业务进行市场细分,并对各细分市场进行比较分析,从收益、规模、市场潜力三个方面进行排序,选择建行河北省分行营业部应优先进入的细分市场,确定市场定位。第五章从加强公私条线联动营销、创新二手房贷款产品和服务、建立产品和服务质量的规范化响应流程、探索直客式交易平台满足客户需求的产品策略,实行差别化的利率政策、提高定价主动权的价格策略,优化二手房贷款销售渠道、进一步完善个贷分中心建设、加快互联网渠道的开发应用的渠道策略,线上推广与线下推广相结合的促销策略四个方面对建行河北省分行营业部二手房贷款营销提出针对性的改进策略。第六章为结论,对本文的研究进行归纳总结,指出存在的问题及不足。