房产税是财产税的一种重要类型，它在实现国家宏观调控政策，调节收入分配以及引导住房消费方面发挥着重要的作用，世界各地都极为重视房产税的制度建设和方案完善。我国目前处于高速城镇化阶段，房地产市场急速膨胀，对城镇建设用地的需求持续高涨，不断拉高土地出让金，导致房价迅速攀升，产生了大量投机性需求，挤压了市场合理需求的空间，造成了畸形的供需结构，对社会财富的分配造成了不利影响。而房价的快速增长必然致使大量社会资本流向房地产领域，从而造成我国经济结构严重依赖于房地产这样的不动产投资，阻碍了实体经济的发展。但是，我国现阶段执行的房产税制度，仍沿用的是近三十年前制定的法律法规，现有的房产税税制无论是在为地方政府提供财政资金的收入职能上，还是在提高土地资源使用效率、合理调整房地产市场配置、抑制房地产投机性需求的调节职能上，都没有发挥其应有的作用，已无法满足社会发展的需求，严重削弱了国家通过税收工具进行宏观调控的效能。　　自1994年建立起适应中国市场经济发展所需的分税分级财政体制的基本框架后，在极大强化中央财政地位的同时，由于省以下的分税制改革一直没有到位，导致我国省级以下地方政府财权与事权不对等，地方财政收入体系因缺乏主体税种而大量依赖预算外收入——土地出让金，从而产生了中国特色的“土地财政”问题。本文正是在此背景下研究房产税制度改革问题，提出未来我国房产税制度改革的方向:以构建地方财政主体税种为目标，清费减税，改革现有土地出让一次性收取多年使用金的政策，将土地出让年租金同保有环节的房产税收结合起来按年合并征收。通过选取典型城市——上海市，模拟测算改革后房产税与土地出让金的替代性，借助模拟测算的结果来验证未来房产税作为地方主体税种的可行性。