中国金茂商业地产开发集团在2014年7月,通过分拆旗下酒店资产并将酒店资产打包为商业信托后在香港联交所上市进行融资。本文通过把中国金茂集团主要财务数据与同行业内企业进行对比、并把房地产商业信托发行前后主要财务数据进行对比发现发行房地产商业信托当年短期偿债能力获得小幅提升、资产盈利能力逆市微增。针对发行房地产商业信托当年中国金茂集团财务状况的改变,本文先从中国金茂发行房地产商业信托前各个业务板块经营状况、资产价值阐明发行房地产商业信托的原因。接着对比房地产商业信托前后加权平均资本成本的变化说明房地产信托的发行对融资成本的影响,最后通过杜邦分析法系统地分析销售能力、资产营运能力、财务杠杆作用。最终,通过分析得出房地产信托的发行对资本结构影响较轻,未能影响债务资本成本以及加权平均资本成本;但是房地产信托的发行能够降低流动负债、降低财务杠杆、提高营运资本、从而使总资产周转率获得提升,对短期资产营运效率的提高有良好作用。为了能使上市房地产信托体现出其长期融资平台的作用,本文最后结合中国金茂集团业务版块发展现状建议把优质写字楼注入房地产商业信托中进行长期融资的建议。