当今社会,房屋早已从人民生活的一种基本生活资料变成了一种投资工具,中央以及地方各级政府为了遏制房地产价格过快上涨先后颁布了“限购”政策、“限贷”政策、经济适用房制度等各种政策以保障房地产市场健康发展。在这种情形下,借名买房现象应运而生而且愈演愈烈,其产生原因也五花八门,有的是为了规避限购政策、有的是为了获得购买经济适用房的资格、还有的则是为了在房产交易中获得其他便利。由于借名买房直接导致实际购房人与房屋权利登记人不一致,不确定因素很多风险较高,所以因为借名买房所引发的民事案件数量一直未曾减少,然而司法机关对于此类案件始终未能形成统一的裁判规则。为了能够帮助司法机关有效处理借名买房案件,本文从案例分析以及理论分析的角度对借名买房的行为结构、合同性质、效力以及房屋权属问题等方面进行全面的分析。第一章对于借名买房的构成、产生原因以及司法裁判的现状进行分析。要对借名买房进行全面的分析首先就要分析借名买房行为的构成,笔者根据社会实践发现一般借名买房行为主要包括:借名人与出名人就借名买房事宜达成一致;借名人支付购房款并实际占有、使用房屋;房屋真实权利人是借名人。笔者进一步分析造成借名买房这一现象的原因,发现主要包括以下几类:1、规避房屋“限购“政策。2、企图获得购买经济适用房或者福利房的资格。3、隐匿或转移财产。4、简化交易手续、节省交易成本等等。借名买房所引发的争议层出不穷,笔者选取了50个与借名买房有关的案例进行分析,发现目前对于借名买房案件的处理存在以下几个问题:1、对于“房屋限购政策”的援引、解释以及分析存在不足。2、缺乏对借名买房法律性质的界定。3、只注重结果的正义、合理,而不进行深入的法律分析。第二章主要探讨借名买房行为的法律性质。笔者首先对借名买房行为进行拆解,一般来说借名买房整个过程包含三个阶段:借名人与出名人就借名买房达成一致、行为人与房屋出卖人签订购房合同、出名人完成房产权属登记。这个过程至少包含两个合同,借名人与出名人所达成的借名合同以及行为人与房屋出卖人所签订的购房合同。对于借名买房行为的法律性质,我国台湾地区对此的观点有一个转变的过程,早期认为其是信托行为,后来在认知上出现转变并认定是一种“无名契约”;对此,我国大陆地区学者将借名行为拆分为内部借名的约定以及外部的借名行为,又根据行为实施主体的不同将外部借名行为区分为直接借名与间接借名。学者认为内部借名的约定属于无名合同,而对于外部借名行为,直接借名行为应根据第三人是否知情以及其意愿分别进行分析;而认为间接借名行为,当第三人知情时构成隐名代理;反之则构成间接代理。结合各种学说以及现有司法实践,笔者认为首先借名买房行为应当是一种合同,且与我国《合同法》中所规定的代理合同、行纪合同以及信托合同虽有相似之处但存在明显的不同。笔者将借名买房合同拆分为借名人与出名人所签订的借名合同以及行为人对外签订的购房合同,其中借名合同笔者认为其属于无名合同;而购房合同则属于买卖合同。借名合同与购房合同相互独立但彼此之间又存在联系,通过分析,笔者认为借名合同与购房合同之间属于合同联立,但彼此之间效力互不影响。第三章主要分析借名买房合同的效力。在现有法律体系下对借名买房合同效力进行分析,笔者对借名买房合同中的借名合同以及购房合同分别进行分析。对于借名合同的效力,有的学者认为其有效而有的学者则认为借名合同无效。笔者根据《合同法》第52条分析借名合同的效力,一般来说借名合同只可能由于损害第三人的利益或者损害社会公共利益的原因被认定无效,其他情形一般不会涉及。对于购房合同的效力问题,笔者区分规避政策或制度情形下借名买房以及借名购买普通住房两种情形分别进行分析。第一种情形下,直接借名:第三人不知情时,购房合同在出名人与第三人之间成立并生效;第三人知情时,购房合同无效。间接借名:第三人不知情,购房合同在第三人与出名人之间成立并生效;第三人知情时,相对比较复杂,需要根据第三人的意愿进行分析,根据《合同法》第402条以及403条的规定,认为此时购房合同在第三人与出名人之间成立并且生效。第二种情形下,直接借名:第三人不知情时,购房合同在出名人与第三人之间成立;第三人知情时,购房合同在第三人与借名人之间成立。间接借名,第三人不知情时,购房合同在出名人与第三人之间成立。第三人知情时,根据第三人的意愿此时两种可能性均有可能发生。在借名购房普通房屋时,由于不涉及规避限购政策以及购房资格的问题,故此时购房合同均应当有效。第四章主要分析借名买房房屋所有权的归属。笔者先对我国物权的变动模式、不动产权属登记的性质、不动产登记的推定效力以及法律物权与事实物权的区别进行分析并以此作为理论依据。借名买房行为导致事实物权与法律物权分离,其中借名人由于其实际出资购房应当认为其是事实物权人;而出名人由于被登记为权利人故认定其是法律物权人。最后分析房屋权属问题,应当综合考虑借名人、出名人以及第三人的合法权益,当借名买房不涉及第三人时,应当优先保护借名人的利益,此时事实物权优于法律物权更加值得被保护;当借名买房涉及第三人时,应当进一步分析第三人是否为善意,当第三人为善意时,第三人的利益应当优先于事实物权被保护,当第三人并非善意时,事实物权应当优先于第三人,此时借名人的利益相较于第三人的利益更加值得被保护。